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Soyez sûr d'obtenir les meilleurs financements !

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Vous souhaitez investir dans un bien de rendement ?

L’investisseur qui a du capital à disposition a différentes possibilités en termes de stratégie d’investissement. Une stratégie trop conservatrice ne génère quasiment aucun rendement. Investir dans l’immobilier est donc une bonne alternative au marché des capitaux. Les immeubles de rendement permettent un investissement à long terme, des revenus réguliers ainsi qu’un certain niveau de protection contre l’inflation. Toutefois, la décision d’acheter un immeuble de rendement doit être bien réfléchie.

Nous vous proposons une prise en charge globale et personnalisée : étude détaillée du projet, analyse de faisabilité, étude de rentabilité, stratégie de financement (achat en nom ou par une société), négociation du meilleur taux, optimisation fiscale, notions juridiques, gestion administrative.

Nous vous accompagnons et vous conseillons jusqu’à la finalisation de l’acquisition.

Les étapes de notre accompagnement

Phase 1 : Analyse de votre projet

Nos analyses auront pour objectif de répondre aux questions suivantes :

  • Estimation de la valeur de l'objet
  • Détermination du montant du financement optimum
  • Evaluation du rendement net des fonds propres après impôt
  • Planification fiscale des travaux à réaliser
  • Estimation de la charge fiscale supplémentaire
  • Information sur la réserve locative

Phase 2 : Recherche du financement

  • Montage du dossier de demande de financement
  • Recherche du meilleur taux d'avance
  • Recherche du meilleur taux d'intérêts
  • Optimisation financière et fiscale
  • Solution d'amortissement indirect pour les sociétés immobilières

Phase 3 : Finalisation de l'acquisition

En nos bureaux, à la banque ou chez le notaire, nous finaliserons votre projet par :

  • la signature des contrats de prêt hypothécaire et des documents y afférents
  • la coordination technique et administrative de la sortie des fonds
  • le traitement complet du dossier

 

DEMANDE POUR UN BIEN DE RENDEMENT 


Les principales questions concernant les biens de rendement : 

Qu’est-ce qu’un immeuble de rendement ?

Par immeuble de rendement, on entend les biens immobiliers acquis à des fins de placement. Ces biens sont généralement mis en location et représentent un placement stable et sûr en générant, idéalement, un profit régulier. Les immeubles de rendement englobent les biens suivants:

  • Immeubles résidentiels
  • Immeubles de bureaux
  • Maison individuelle ou appartement en PPE
  • Immobilier commercial
  • Immobilier à utilisation mixte (résidentiel, commercial et bureau)

Quelles sont mes opportunités de placement?

L’investissement dans des biens de rendement offre différents avantages:

  • Les immeubles de rendement permettent un rendement stable et régulier et conviennent à la diversification d’un portefeuille de placement existant.
  • Grâce aux revenus locatifs, vous générez un revenu mensuel. A l’âge de la retraite, ce revenu supplémentaire peut s’avérer être un grand avantage.
  • Les biens immobiliers sont plus stables en termes de valeur que les titres et soumis à moins de fluctuations du marché. Ils offrent donc une certaine protection contre l’inflation.
  • En plus du revenu locatif, vous pouvez éventuellement enregistrer une augmentation de la valeur du bien.
  • A contrario d’une caisse de pension, en cas de décès du propriétaire, l’immeuble reviendrait à la succession.

Quels sont les risques auxquels je m’expose ?

Lors de l’achat d’un immeuble de rendement, il convient cependant de tenir compte de certains défis et risques potentiels:

  • Les coûts d’entretien et de rénovation de l’immeuble sont souvent sous-estimés. Selon l’état de l’immeuble, il arrive que des frais de rénovation non prévus doivent être déboursés.
  • L’immeuble doit être géré. Si vous ne voulez pas vous occuper directement des locataires et/ou de l’administration, il est possible de faire appel à une gérance.
  • Vous supportez le risque d’un logement vacant. En tant que propriétaire d’un immeuble de rendement, vous êtes impactés par des événements sur lesquels vous n’avez aucun contrôle (par exemple, baisse de la demande, modification du taux d’imposition, etc.).
  • Si le marché immobilier change, il peut être difficile de vendre rapidement un bien de rendement. Si les revenus locatifs connaissent une évolution négative, cela peut entraîner une dépréciation de l’immeuble. Dans le pire des cas, il est possible que le créancier hypothécaire diminue la valeur du bien et exige le versement de fonds propres supplémentaires.
  • Des modifications de législation liées au financement hypothécaire, à l’entretien des bâtiments, au droit du bail, etc. pourraient intervenir.

Comment trouver le bien qui convient ?

Afin de maintenir les risques à un niveau aussi bas que possible et de bénéficier des nombreux avantages d’un immeuble de rendement, le choix d’un bien immobilier doit être soigneusement étudié. Il n’existe pas de recette valable dans tous les cas de figure lorsqu’il s’agit de choisir le bien qui convient. Il est important de bien réfléchir à l’avance à ce que vous voulez et aux conséquences des décisions que vous prendrez. L’emplacement, le niveau du loyer, l’état, le prix d’achat et le rendement ont une influence sur l’évaluation de l’immeuble de rendement.

  • Emplacement: un bon emplacement est essentiel. L’accessibilité par les transports publics, la vue, mais également le dynamisme économique de la région, le taux d’imposition et les aspects sociodémographiques vont influencer la valeur du bien à long terme.
  • Niveau des loyers: le niveau des loyers dans la commune du bien doit absolument être inclus dans l’analyse. Les loyers sont-ils plutôt élevés ou présentent-ils encore un potentiel de croissance?
  • Etat: le besoin de rénovation est souvent sous-estimé. L’état doit être vérifié avec soin au moment de l’achat et les coûts de rénovation doivent être calculés avant que la décision d’investissement ne soit prise. Les rénovations peuvent, la plupart du temps, être déduites du revenu imposable. Si la rénovation peut être répercutée sur le loyer et s’il y a encore une marge de hausse des loyers, un bien immobilier à rénover peut également être intéressant.
  • Prix d’achat et rendement: bien souvent, la valeur d’un immeuble de rendement est déterminée sur la base de la valeur de rendement, dans laquelle les revenus locatifs nets sans charges sont extrapolés en utilisant un taux de capitalisation. Ce taux est basé sur la situation de l’immeuble, son état de vétusté, le taux de référence hypothécaire, l’IPC, le système de facturation des acomptes de charges (frais accessoires), etc.

Quelles sont mes possibilités de financement ?

La capacité de financement d’un immeuble de rendement dépend fortement de ses caractéristiques: le besoin de rénovation, l’utilisation prévue, l’emplacement ou les risques d’inoccupation ne sont que quelques-uns des facteurs qui ont une influence sur le volume d’un financement. Idéalement, un immeuble de rendement résidentiel peut être financé à 80 %. Les 20 % restants doivent être apportés sous forme de fonds propres. Les fonds de prévoyance des 2ème et 3ème piliers ne peuvent pas être utilisés, sauf si le propriétaire habite lui-même l’un des logements ou s’il se trouve à 5 ans de la naissance des droits à la retraite. Dans une de ces situations, une imputation proportionnelle est possible.

Il sera également important d’étudier si l’acquisition devrait se faire en nom propre ou éventuellement au nom d’une société, ceci pour des raisons fiscales, successorales, revente éventuelle, etc.

Le calcul du taux d’endettement des immeubles de rendement se distingue du cas de figure de l’immobilier résidentiel à usage propre. En effet, dans ce cas, l’élément pertinent n’est pas le revenu du preneur d’hypothèque, mais les revenus locatifs. En plus des revenus locatifs nets, tous les frais encourus sont inclus dans le calcul du taux d’endettement. Ces coûts comprennent les intérêts hypothécaires, qui sont calculés à un taux théorique variant entre 4.25 % et 5 %, ainsi que les frais d’entretien de l’ordre de 0.60 % à 1 % de la valeur du bien et d’amortissement oscillant entre 1 % et 1.5 % du montant du prêt. Les revenus locatifs nets devraient couvrir ces charges théoriques et, idéalement, donner un excédent le plus élevé possible afin de maximiser le bénéfice.

Comment calcule-t-on le rendement sur les fonds propres ? 

Prenons pour exemple l’acquisition d’un objet de rendement au prix de 2 millions générant des revenus locatifs nets de l’ordre de CHF 100'000. Le financement s’élève à 80 % du prix d’achat soit CHF 1'600'000 et les fonds propres investis se montent à CHF 500'000 y compris CHF 100’000 les frais d’achat.

En regard des fonds investis de CHF 500'000, le rendement est de 12.80 % avant impôts, ce qui est fort intéressant par rapport aux autres produits proposés sur le marché des placements. Relevons que nous ne tenons pas compte des amortissements du financement, car ceux-ci sont considérés comme de l’épargne. Notons également que ce rendement pourrait être amélioré grâce au système des frais accessoires qui permettra de diminuer les charges d’exploitation du bien.

Quelles sont les conséquences financières ?

L’achat d’un immeuble de rendement a des conséquences fiscales. Le revenu locatif obtenu est imposable au titre de revenu. Toutefois, les intérêts hypothécaires, l’entretien et certaines rénovations peuvent être déduits.  Tous nos spécialistes peuvent vous aider à trouver la meilleure solution pour calculer les implications fiscales pour votre situation personnelle.


Le principal en bref

Le placement d’actifs dans un immeuble de rendement est un bon moyen de diversifier son portefeuille, de générer un revenu régulier et de se protéger contre l’inflation. Il convient cependant de tenir compte de quelques points afin que cet investissement soit également un succès financier.

Lorsque vous cherchez le bien qui convient, n’hésitez pas à prendre du temps. Examinez bien l’immeuble et sa valeur et faites-le estimer. Calculez le montant d’hypothèque optimal pour vous en intégrant dans la réflexion l’ensemble de votre situation financière (actifs, impôts, prévoyance).


Nous vous aidons à trouver le taux le plus avantageux

Grâce à nos liens privilégiés avec les organismes financiers et les volumes élevés de prêts hypothécaires que nous générons, nous sommes en mesure de vous orienter vers le partenaire le mieux adapté à votre profil et de négocier des taux parmi les plus attractifs du marché.

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