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Auteur : dl

Suppression de la valeur locative: scénarios, répercussions et exemples de calcul

Suppression de la valeur locative Scénarios, répercussions et exemples de calcul

A l’heure actuelle, la suppression de la valeur locative en Suisse est sur toutes les lèvres. Comme l’ont rapporté les médias en détail, le Parlement s’engage dans une nouvelle tentative de remplacement de la valeur locative par un nouveau système d’imposition de la propriété. Le 21 août, la Commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil des Etats a présenté les principales données à ce sujet.

Conditions cadres et exceptions

La configuration exacte de la proposition de la CER ne sera rendue publique qu’au printemps 2019. Les principales données communiquées jusqu’à présent sont les suivantes:

  • Suppression de la valeur locative pour le domicile principal. Exception : résidences secondaires, la valeur locative y sera conservée (de quoi épargner aux cantons de montagne d’importantes pertes fiscales).
  • Suppression de la déductibilité fiscale des coûts pour l’entretien d’immeubles
  • Suppression de la déductibilité des travaux de rénovation énergétique et de restauration des monuments historiques. Exception : ces déductions continueront d’être possibles au niveau cantonal.
  • Suppression de la déductibilité des intérêts débiteurs sur les immeubles résidentiels à usage propre

Exception 1 : immeubles de rapport. Dans ce cas, la déductibilité des intérêts débiteurs est maintenue, en effet, le revenu locatif doit également continuer à être imposé en tant que revenu.

Exception 2 : primo-accédant. Dans ce cas, pendant 5 à 10 ans après l’achat, la possibilité de déduire les intérêts débiteurs devrait être maintenue. Le montant afférent sera plafonné et diminuera constamment au fil des ans.

Exception 3 : revenus de placements. Les contribuables qui détiennent des titres et en tirent des revenus de placement pourraient continuer à déduire les intérêts hypothécaires. La CER soumettra probablement deux variantes de déductions (80 et 100 % des revenus de placement).

 

Perspectives de succès intactes

C’est une évidence : pas de règle sans exception. Et c’est sans doute également la principale pierre d’achoppement de la nouvelle tentative d’abolition de la valeur locative.

Nous considérons les chances que cette abolition réussisse cette fois-ci comme bonnes à très bonnes : Déjà, Hans Egloff, président de l’Association des propriétaires fonciers, se réjouit presque du caractère équilibré des principales données présentées par la CER. Mais il sait aussi que l’abolition aura son prix. Et même l’Association des locataires, qui a jusqu’à présent combattu avec succès toutes les initiatives en ce sens, est plutôt dans de bonnes dispositions désormais, en remettant toutefois en question la configuration des conditions-cadre, qui demeure un casse-tête.

 

Feuille de route du changement de système

Quoi qu’il en soit, il n’y aura pas de changement de système rapide. Les étapes de la suppression de la valeur locative pourraient se présenter comme suit :

 

  • Traitement au Conseil national et au Conseil des Etats lors de la session de printemps 2019 (du 4 au 22 mars). Hypothèse : les deux conseils approuvent la suppression de la valeur locative.
  • Une fois l’acte publié officiellement (3 jours après la décision), la décision peut être contestée par ce qu’on appelle un référendum facultatif.
  • Pour que le référendum ait lieu, 50 000 signatures valides doivent être recueillies dans un délai de 100 jours. La soumission devrait donc avoir lieu d’ici à la mi-juin 2019.
  • En tablant sur le fait que ce serait le cas, la soumission du référendum valide rendrait nécessaire une votation populaire.
  • L’expérience montre que la votation populaire est fixée quelques mois après l’aboutissement du référendum. Ainsi donc, la votation pourrait être programmée au plus tôt fin de 2019/début 2020.
  • Si le peuple refuse le référendum, l’introduction de la nouvelle loi resp. l’abolition de la valeur locative serait possible au plus tôt à partir du 1er janvier 2021 sur la base de valeurs empiriques tirées d’autres projets de loi.

Répercussions

Les réflexions ci-après se fondent sur l’hypothèse que la valeur locative sera supprimée selon les conditions et exceptions décrites ci-dessus.

  • Prix de l’immobilier

Nous partons du principe que la suppression de la valeur locative se traduira par une augmentation modérée (un pourcentage à un chiffre peu élevé) des prix de l’immobilier. Il convient toutefois de noter que l’évolution du marché immobilier dépend également de nombreux autres facteurs.

  • Volume d’hypothèques

A court et moyen terme, un plus grand nombre d’hypothèques existantes seront (en partie) amorties. Les bailleurs de fonds le ressentiront en termes de volume d’hypothèques dans leurs livres. En raison de la faiblesse actuelle des taux d’intérêts, nous considérons toutefois que le remboursement de l’hypothèque est modérément attrayant en ce moment.

A plus long terme, la suppression de la valeur locative rend l’accession à la propriété plus attrayante, ce qui signifie qu’on peut tabler sur un taux de logements en propriété plus élevé et donc un besoin accru de financement.

  • Activité de construction

De nombreuses rénovations reportées ou prévues à moyen terme seront encouragées avant la suppression de la déductibilité. En conséquence, l’industrie du bâtiment bénéficiera, à brève échéance, d’un nombre accru d’investissements dans des projets de rénovation. De quoi améliorer la valeur des immeubles. Nous considérons comme peu réaliste la crainte qu’il n’y ait plus de travaux d’entretien à long terme. Nous supposons que le volume de rénovations sera à peu près le même qu’avant la suppression de la déductibilité. Les modernisations énergétiques demeureront déductibles au niveau cantonal, ce qui, d’un point de vue écologique, est vraiment une bonne nouvelle et se traduit en fin de compte par une baisse sensible des frais accessoires.

  • Taux d’endettement des ménages privés suisses

L’endettement réel des ménages est mesuré par la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, on ne se contente pas d’inclure le seul montant de l’hypothèque, mais on ajoute aussi les actifs réels.

En moyenne, les débiteurs hypothécaires contractent une hypothèque équivalente à environ deux fois le total des actifs actuels. Ceci toutefois à un moment de leur vie (autour de 40 ans) où ils ont devant eux encore plusieurs décennies de constitution d’un patrimoine. Par conséquent, le taux d’endettement des ménages privés suisses se réduira.

  • Recettes fiscales

La CER a pour mission de rendre la révision « neutre sur le plan budgétaire ». Dans l’immédiat, la CER aura fort à faire pour convertir le manque à gagner estimé à environ CHF 700 millions par l’AFC en neutralité budgétaire. Le projet de loi prévoit des manques à gagner au niveau des revenus (valeur locative) et des déductions (entretien et intérêts hypothécaires). S’il n’est pas possible d’atteindre un budget neutre, il n’y aura probablement pas d’autre solution pour la CER que de chercher une solution alternative. Une augmentation du barème de l’impôt sur la fortune pourrait être une possibilité.

Exemples de calcul et recommandations d’action

Afin de rendre plus visibles les différents groupes de personnes et leurs situations individuelles, nous avons créé quatre exemples de calcul.

Famille Maillard, Remaufens (FR)

La famille Maillard a réalisé son rêve d’accéder à la propriété à Remaufens, où elle demeure dans une maison mitoyenne en angle jolie et abordable. Alain Maillard (35 ans) est informaticien, Valérie Maillard (33 ans) travaille deux jours par semaine comme employée de commerce. Leurs deux enfants sont d’âge scolaire. Un avancement d’hoirie a rendu possible le rêve d’accéder à la propriété.

Pour le financement, la famille Maillard a opté pour une hypothèque plus élevée et le nantissement de fonds de la caisse de pension. Grâce à l’hypothèque plus élevée, la famille Maillard dispose toujours de suffisamment de liquidités sur son compte en plus de ses revenus provenant de l’activité lucrative. La mise en gage de fonds de la caisse de pension ne donne lieu à aucune retenue à la source sur le capital et les prestations en cas de survenance du cas de prévoyance ne sont pas diminuées. Grâce à cette solution, la famille Maillard évolue dans un cadre sûr et abordable.

Avec la suppression de la valeur locative, la famille Maillard peut compter sur une réduction de la facture fiscale d’environ CHF 1750.

Recommandation Si la famille Maillard perçoit des héritages ou économise des actifs plus importants, un amortissement partiel de l’hypothèque pourrait être envisagé. Néanmoins, la famille Maillard pourrait également envisager d’investir cette épargne complémentaire dans du 3ème pilier fiscalement déductible ou effectuer des rachats de caisse de pension fiscalement avantageux. Pour rappel, la cotisation maximale pour les salariés passera de CHF 6'768 en 2018 à CHF 6'826 en 2019.

Si les Maillard versent un montant de CHF 10'000 sur du 3ème  pilier, leur revenu imposable passera à CHF 79'000 et donc leurs impôts baisseront de CHF 2'664. En comparaison, un amortissement direct de leur prêt de CHF 10'000 ne leur amènerait qu’une baisse d’intérêts de CHF 150 par année tenant compte d’un taux sur 10 ans de 1.50%. Un versement complémentaire dans leurs caisses de pension amènerait un avantage similaire au versement 3ème pilier.

 

Famille Lindberg, Vernier (GE)

La famille Lindberg réside à Vernier. Lars Lindberg (37 ans) est arrivé en Suisse en tant que collaborateur d’un groupe informatique mondial. Il a rencontré sa femme Nadja (35 ans) à Genève. Elle travaille à 80 % comme médecin en chef à l’hôpital local. Leur fils Johan (2 ans) est gardé par une nourrice pendant quatre jours.

La famille Lindberg a opté pour l’hypothèque maximale possible grâce à des taux d’intérêt hypothécaires avantageux. Le taux d’intérêt hypothécaire de 1,6 % par an n’affecte le budget de la famille Lindberg après impôts qu’à hauteur de 1,1 %, en raison du taux marginal d’imposition élevé. Le budget supplémentaire ainsi disponible leur permet de se prémunir contre la perte de revenus et de préparer leur retraite par des rachats dans la caisse de pension. Etant donné que non seulement les intérêts hypothécaires, mais également les versements dans les deuxième et troisième piliers sont déductibles de l’impôt, la famille Lindberg économise deux fois plus d’argent.

La suppression de la valeur locative réduirait le revenu imposable de la famille Lindberg d’environ CHF 3’600, étant donné que la valeur locative ne serait plus applicable. En fin de compte, la famille Lindberg apprécie le fait de payer moins d’impôts.

Recommandation : La famille Lindberg devrait maintenir l’hypothèque à un niveau élevé. Même si elle ne pouvait pas bénéficier de la déduction prévue pour le primo-accédant et devait à l’avenir financer la totalité des intérêts hypothécaires de 1,6 % sur son budget, grâce aux 2ème et 3ème pilier, non seulement elle gagne en sécurité, mais elle économise aussi de l’argent comptant.

 

Monsieur Richard Durand, Zermatt (VS)

Richard Durand (68 ans) a confié son entreprise de peinture à son successeur et profite maintenant de sa retraite dans le logement dont il est propriétaire. Sa situation financière lui permet de se rendre régulièrement dans sa région d’origine, le sud de la France.

Pour le financement, Monsieur Durand a opté pour l’hypothèque la plus élevée possible pour un retraité (65 %) afin de déduire le plus d’intérêts hypothécaires possible du revenu imposable. Il a investi une partie de ses actifs dans des titres qui ont connu une évolution positive.

Etant donné que Monsieur Durand dispose de revenus de titres, il pourra continuer à déduire les intérêts débiteurs des impôts même après la suppression de la valeur locative. Il se réjouit d’une réduction de la charge fiscale d’environ CHF 2’160 (par an). Toutefois, Monsieur Durand décide de rembourser la majorité de l’hypothèque lors du prochain remboursement hypothécaire. Cela signifie qu’il lui reste moins d’argent sur son compte, mais qu’il économise des intérêts hypothécaires.

Recommandation : Monsieur Durand ne devrait pas oublier, lors de l’amortissement partiel de l’hypothèque, qui semble pertinent à première vue, que des capitaux seront nécessaires pour de futurs travaux de rénovation et d’entretien, par exemple un nouveau toit, un embellissement du jardin ou une nouvelle salle de bain. Soit il couvre ces frais à partir de la fortune en titres ou des soldes de comptes encore disponibles à ce moment-là, soit il demande à son institution hypothécaire d’augmenter l’hypothèque. L’expérience montre que les augmentations d’hypothèques ne sont accordées aux retraités qu’avec une certaine prudence. Il est donc recommandé de solliciter un conseil complet sur l’aspect d’une planification à long terme.

 

Madame Rochat et Monsieur Chappuis, St. Gingolph (VS)

Marie Rochat et Claude Chappuis (58 ans tous les deux) ont acheté une ancienne bâtisse de ferme très jolie à St. Gingolph, qu’ils rénovent eux-mêmes avec soin depuis 8 ans. Pour les travaux plus difficiles, ils font appel à des artisans professionnels.

Afin d’avoir suffisamment de liquidités au fil des ans pour les rénovations et remplacements, Madame Rochat et Monsieur Chappuis ont opté pour une hypothèque assortie d’un contrat-cadre, dans lequel une augmentation de l’hypothèque est déjà prévue à une date ultérieure et examinée par la banque. De quoi leur permettre d’obtenir facilement et sans effort les liquidités supplémentaires dont ils ont besoin, sans avoir à payer de frais d’inscription au registre foncier supplémentaires.

Jusqu’à présent, Madame Rochat et Monsieur Chappuis avaient bénéficié de différentes déductions : en plus de la déduction des intérêts hypothécaires et de la déduction pour travaux d’entretien, ils ont également déduit les travaux de rénovation énergétique et de restauration des monuments historiques. Les déductions pour intérêts hypothécaires et travaux d’entretien cesseraient de s’appliquer à l’avenir, ce qui augmenterait le revenu imposable de Madame Rochat et Monsieur Chappuis. Après la suppression de la valeur locative, tous deux escomptent une charge fiscale totale supplémentaire d’environ CHF 4270 par an.

Recommandation : Madame Rochat et Monsieur Chappuis devraient planifier soigneusement les investissements à venir. La plus grande partie possible des travaux de préservation de la valeur doit être effectuée avant que la valeur locative ne soit supprimée. Les travaux de rénovation énergétique et de restauration des monuments historiques restent déductibles au moins au niveau cantonal et pourraient donc être effectués ultérieurement. Bien que les investissements créateurs de valeur ne soient pas affectés par le changement de système, ils ne doivent pas être effectués avant que la valeur locative ne soit supprimée afin d’optimiser l’allocation budgétaire.