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Auteur : Davina Carrel

Risk Index - Le marché du résidentiel continue à se stabiliser malgré de nouveaux déséquilibres dans des sous-segments

 Real Estate Risk Index (RERI - 4ème trimestre)

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark se réduit, au 4e trimestre 2018, de 0.2 points pour s'établir à 2.8 points. Ce niveau implique un risque moyen. Les plus grands risques résultent de la grande marge des prix des hypothèques. Quant aux prix des logements en propriété, ils ont continué à se stabiliser au dernier trimestre.

Au niveau micro-économique, il apparaît de plus en plus de déséquilibres dans les sous-segments «appartements en propriété à prix bas» et «immeubles résidentiels de rendement».

En résumé, on peut dire que le marché de l’immobilier suisse continue à se stabiliser.

  • Le RERI se réduit, au quatrième trimestre 2018, de 0.2 points et s’établit maintenant à 2.8 points (sur une échelle de 0 = aucun risque à 6 = risque aigu de bulles).
  • Bien que des nuages s’accumulent au firmament de la conjoncture, la bonne situation macroéconomique de l’économie helvétique continue d’avoir un effet positif sur le marché immobilier suisse.
  • La plupart des paramètres pertinents affichent des risques moyens à faibles. Seule la vaste gamme d’offres d’intérêts hypothécaires ne plaide pas en faveur d’une situation de marché parfaite et présente un risque accru. Grâce à la plus grande transparence résultant des possibilités de comparaison des intermédiaires financiers, celui-ci peut toutefois être minimisé.
  • Les prix des maisons individuelles (–0,8 %), de même que les prix des appartements en propriété (–0,3 %), ont très légèrement baissé au 4e trimestre 2018.
  • La tendance à la hausse des prix à la consommation, qui s’observe depuis environ 3 ans déjà, s’est arrêtée au dernier trimestre.
  • Les conditions de financement historiquement basses ont une répercussion positive sur la demande en immeubles. Une hausse significative du niveau des taux d’intérêt n’est toujours pas d'actualité.

Dans l’ensemble, le marché immobilier suisse demeure sain. Depuis l’introduction des taux d’intérêt négatifs il y a quatre ans, les risques agrégés n’ont guère changé. Depuis le début de 2017, le niveau de prix des maisons individuelles (légère hausse) et des appartements en propriété (légère baisse) n’a connu que des changements marginaux.

Dans deux sous-segments, toutefois, des risques accrus se dessinent:

Appartements en propriété dans le segment de prix bas et mal situés
Bon nombre d’acquéreurs de logements ne peuvent se permettre que ce type de biens. C’est pourquoi les transactions, et avec elles également les hausses de prix de cette catégorie, ont sensiblement augmenté ces dernières années. Si la demande diminue, ces biens se déprécieront également rapidement.

Immeubles résidentiels de rendement dans les zones rurales et les petites villes
Dans certaines régions (par ex. le Plateau), une offre excédentaire de logements locatifs s’est développée.
Dans les sous-segments évoqués, il s’agit particulièrement d’analyser si les prix sont justifiés. Sur le front des immeubles résidentiels de rendement, il convient en outre de préciser s’il existe un potentiel de demande en (nouveaux) logements locatifs conformes à la norme d’aménagement en vigueur.

Evolution de l’économie et des taux d’intérêt

Les signes d’un ralentissement de la croissance prolongé en Suisse tout comme dans la zone euro se multiplient. Les craintes relatives à une aggravation de la crise de la dette souveraine en Italie, les conflits commerciaux, l’incertitude quant à l’issue du Brexit et les relations non clarifiées de la Suisse avec l’UE entraînent une baisse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux. Par conséquent, les taux d’intérêt hypothécaires sont également sous pression.

En outre, la BNS a déclaré à la mi-décembre qu’elle maintiendrait sa politique monétaire expansionniste comme prévu. Il n’y a donc pas non plus de hausses de taux d’intérêt à attendre en 2019. La BCE, quant à elle, a déjà confirmé à plusieurs reprises qu’elle ne procéderait à aucune hausse des taux d’ici à la mi-2019. Notamment en raison de l’influence considérable de la BCE sur le marché suisse, la BNS a les mains liées. Une première hausse des taux d’intérêt de la BNS avant la BCE serait possible, mais comporterait des risques d’appréciation notables du franc suisse. Il est donc fort probable que la BNS laisse son taux directeur inchangé.

Nous escomptons une évolution latérale des taux hypothécaires au cours des prochains mois. Il y a donc de très bonnes chances pour que l’immobilier résidentiel puisse encore être financé à des conditions très favorables en 2019.

Sous-indices du RERI

Endettement des ménages lors de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré par la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, on ne se contente pas d’inclure le seul montant de l’hypothèque, mais on inclut aussi les actifs réels. La base est formée par les nouveaux financements au cours de la période d’observation.

Au quatrième trimestre 2018, l’endettement des ménages a légèrement diminué par rapport aux trimestres précédents. Alors que les actifs des trois premiers trimestres de l’an dernier ont été environ deux fois moins élevés que l’hypothèque, leur part a légèrement progressé pour atteindre 55 %. Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 33 % et est donc très éloignée.

Différences de taux d’intérêt entre les prestataires

L’écart de taux d’intérêt entre les fournisseurs les moins chers et les plus chers se situe actuellement à nouveau au niveau du plafond du quatrième trimestre 2017. La différence n’atteint pas moins de 0,78 % (trimestre précédent 0,67 %). Par exemple pour le produit phare, l’hypothèque à taux fixe 10 ans, nous constatons des différences de prix énormes: en moyenne, le prestataire le moins cher offrait, au 4e trimestre 2018, 1,06 %, tandis que le plus cher exigeait 1,90 %, soit quasiment deux fois plus. Ce sont avant tout les compagnies d’assurance, les caisses de pension/fonds de placement et en particulier les nouveaux prestataires sur le marché qui sont en mesure d’offrir des conditions très favorables. En revanche, en raison du coût élevé de leurs fonds propres, un certain nombre de banques sont de moins en moins disposées à répercuter la baisse des coûts de refinancement sur les clients sous la forme de taux d’intérêt hypothécaires plus attractifs.

Coûts de garantie des crédits

Les différences entre les taux swap à 2 ans et à 10 ans n’ont que peu évolué par rapport au trimestre précédent. Si l’on examine l’évolution au cours du trimestre, on constate que la courbe des taux d’intérêt est devenue sensiblement plus marquée en octobre. Cette évolution est probablement liée à la tendance économique positive. De plus, le marché escomptait une hausse imminente des taux d’intérêt. En novembre et décembre, toutefois, ces perspectives ont été assombries par une croissance économique qui a stagné de façon inattendue et rapide pour de nombreux experts. En conséquence, les taux d’intérêt swap à moyen et long terme ont nettement reculé. La probabilité d’un ralentissement progressif de la croissance économique mondiale au cours des prochains mois s’est de nouveau sensiblement accrue. Nous continuons donc d’être convaincus qu’il n’y aura pas de hausse marquée des taux d’intérêt dans les mois et années à venir. Le marché immobilier suisse profite de cette situation fondée sur les conditions de financement favorables, laquelle se traduit par un renforcement sensible de la demande.

L’indice des prix de l’immobilier diminue légèrement, les prix des biens de consommation se maintiennent

Au quatrième trimestre de 2018, l’indice consolidé des prix des maisons individuelles et des appartements en propriété baisse légèrement, passant de 163.2 à 162.3, revenant ainsi au niveau de l’année précédente à la fin du T4/2017. Par rapport au trimestre précédent, on enregistre des baisses de prix modérées des maisons individuelles (–0,8 %), de même que des appartements en propriété (–0,3 %).

Quand on regarde de plus près l’évolution des prix de l’immobilier sur le front des logements occupés par leur propriétaire, de nouveaux déséquilibres apparaissent dans des sous-segments. Les fortes hausses de prix des logements occupés par leur propriétaire en milieu urbain ou à proximité d’une excellente infrastructure ont entraîné une demande croissante d’appartements en propriété moins bien situés et avec moins d’espace habitable. Si la demande en logements en propriété venait à diminuer, ces biens seraient probablement exposés à des dépréciations supérieures à la moyenne.

Indépendamment de cela, l’indice des prix à la consommation demeure proche du sommet de la fin 2010, à 99.4 points. La dissociation des prix de l’immobilier et de la consommation continue donc à progresser.

Le taux de chômage progresse de façon minime

Depuis mai 2018 jusqu'en octobre, le taux de chômage est demeuré à son plus-bas record de 2,4 %. En novembre (2,5 %) et décembre (2,7 %), on enregistre une légère augmentation, principalement saisonnière. Au 31 décembre 2018, 119 661 personnes étaient au chômage. Il s’agit d’un recul de plus de 18 % par rapport à l’année précédente. Ainsi donc, le chômage en Suisse campe sur son plus bas niveau depuis plus de sept ans. En 2018, la moyenne est de 2,6 %, soit 0,3 % inférieure à la moyenne annuelle de 2,9 % prévue par le Secrétariat d’Etat à l’économie (SECO). Tant le taux de chômage des jeunes (–0,7 %) que le taux de chômage des personnes âgées de plus de 50 ans (–0,3 %) ont diminué par rapport à l’année précédente.

Indice des directeurs d’achat (Purchasing Manager Index): la baisse se poursuit

Au quatrième trimestre 2018, l’indice des directeurs d’achat baisse pour la quatrième fois consécutive pour s’établir à 57.7 points (contre 59.7 points à la fin septembre 2018). Ainsi, la baisse s’est poursuivie, mais sous une forme sensiblement affaiblie. Cette valeur demeure nettement supérieure aux 50 points définis comme le seuil de croissance. Dans le courant de l’année, le PMI a cédé du terrain à plusieurs reprises. Cette évolution suggère un lent affaiblissement de la croissance économique en Suisse.

Bilan

La macro-situation du marché immobilier suisse pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a continué à se stabiliser au cours du trimestre écoulé. Le niveau de prix n’a que très peu changé. La bonne santé de l’économie suisse continue à avoir un effet positif sur la demande.

Nous pensons que la demande affichera un léger recul au cours des prochains mois. Mais le niveau des taux historiquement bas demeure positif pour le marché immobilier. Cette situation devrait continuer à favoriser tel ou tel achat de bien immobilier. De plus, la nouvelle augmentation de l’immigration (avant tout d’Allemands et d’Italiens) pourrait contribuer à réduire l’offre excédentaire de logements locatifs.

Les risques sur les sous-marchés évoqués doivent être suivis de près. Cependant, ils sont loin d’avoir une portée susceptible de soumettre le marché global à un risque accru ni même à une surchauffe.