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Auteur : dl

Risk Index - Le marché de l'immobilier résidentiel reste solide

Risk Index - Le marché de l'immobilier résidentiel reste solide

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark reste inchangé à 3.0 points au 3e trimestre 2018 et affiche donc un risque moyen. Le marché immobilier suisse est donc loin de former une bulle. Les prix des logements en propriété ont continué à se stabiliser au dernier trimestre. D’autre part, le niveau des prix des immeubles résidentiels de rendement continue à augmenter, bien qu’une offre excédentaire se soit développée dans ce segment.

Dans l’ensemble, le marché immobilier reste vigoureux.

 

  • Au troisième trimestre 2018, le RERI continue à afficher un niveau bas de 3.0 points (sur une échelle de 0 = aucun risque à 6 = risque aigu de bulles).
  • Le baromètre montre que la situation macroéconomique toujours bonne de l’économie helvétique a un effet positif sur le marché immobilier suisse.
  • La hausse des salaires et des fortunes, le taux de chômage très bas et les conditions de financement toujours aussi favorables facilitent pour beaucoup d’individus l’accès à l’immobilier et en particulier à l’acquisition d’un logement en propriété.
  • Les prix des maisons individuelles ont légèrement grimpé au 3e trimestre de 2018 (+0,8 %), tandis que les prix des appartements en propriété ont en revanche légèrement diminué (–0,03 %).
  • La tendance à la hausse des prix à la consommation, qui s’observe depuis 3 ans déjà, s’est poursuivie au dernier trimestre (+0,3 %).
  • L’optimisme des directeurs d’achat, bien qu'il ait légèrement stagné, laisse entrevoir une évolution positive de l’économie dans les mois à venir, même si les prévisions pour 2019 sont désormais moins optimistes.
  • Ces facteurs soutiennent également la demande en biens immobiliers et les risques demeurent limités.
  • Bien que les taux d’intérêt aient légèrement augmenté au cours des derniers mois, notamment pour les hypothèques à taux fixe à long terme, le marché immobilier continue de bénéficier de conditions de financement très favorables. Une hausse significative du niveau des taux d’intérêt n’est toujours pas en vue.

Depuis l’introduction des taux d’intérêt négatifs il y a près de quatre ans, les risques agrégés n’ont guère changé. Depuis le début de l’année 2017, les prix des maisons individuelles (légère hausse) et des appartements en propriété (légère baisse) n’ont pas connu de changements majeurs. En revanche, sur le marché partiel des immeubles résidentiels de rendement, les prix ont récemment fortement augmenté. Associée à une offre excédentaire de logements locatifs, il s’agit là d’une évolution malsaine que nous continuons d’observer de façon critique.

Les données économiques toujours positives pour les mois à venir, en plus de conditions de financement très favorables, créeront également de bonnes conditions pour le marché immobilier suisse au 4e trimestre 2018.

A plus long terme, nous pensons que la Banque centrale européenne (BCE) ne procédera à aucune hausse des taux d’ici au printemps 2020. En raison de l’influence considérable de la BCE sur le marché financier suisse, la BNS a les mains liées en ce qui concerne les hausses des taux. Elle ne devrait pas non plus relever son taux d’intérêt directeur, qui s’établit actuellement à –0,75 %, avant le début 2020, afin de ne pas créer de pression à l’appréciation du franc suisse par rapport à l’euro.

De plus, les risques pour la conjoncture, qui pourraient avoir un impact négatif sur l’évolution future de l’économie suisse, se sont encore accentués:

  • Une expansion du différend commercial entre les Etats-Unis et d’autres grandes zones économiques aurait un impact négatif sur le commerce mondial dans son ensemble. En conséquence, le ralentissement de l’économie internationale pourrait intervenir plus rapidement et plus fortement que prévu.
  • Incertitudes sur le front de la politique (économique) en Europe: les différends budgétaires entre l’Italie et Bruxelles et l’abandon de la voie de l’assainissement, les modalités non précisées du Brexit entre le Royaume-Uni et l’Union européenne, ainsi qu’une relation incertaine entre l’UE et la Suisse. Tous ces facteurs continueront à influencer l’économie suisse à l’avenir.
  • De nouvelles turbulences sur le front des taux de change et sorties de capitaux (comme par exemple en Turquie) pourraient signifier que le franc suisse, en tant que valeur refuge, pourrait à nouveau subir des pressions à la hausse. Ce qui aurait des effets économiques négatifs sur le commerce extérieur de la Suisse.

 

Sous-indices du RERI

Endettement des ménages

L’endettement réel des ménages est mesuré par la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, on ne se contente pas d’inclure le seul montant de l’hypothèque, mais on inclut aussi les actifs réels.

Au 3e trimestre 2018, l’endettement des ménages demeure inchangé. En moyenne, les débiteurs hypothécaires contractent une hypothèque équivalente à environ deux fois le total de l’actif à court terme. Ceci toutefois à un moment de leur vie (autour de la quarantaine) où ils ont devant eux encore plusieurs décennies de constitution d’un patrimoine.

 

Les écarts de taux d’intérêt restent importants

Après que les écarts de taux d’intérêt entre les fournisseurs les moins chers et les plus chers ont culminé fin 2017 (0,78%), ils sont actuellement en moyenne de 0,63% (trimestre précédent 0,67%). En dépit du rétrécissement de la marge, les écarts de prix demeurent importants. Un phénomène notamment dû à la variété de plus en plus grande des fournisseurs. Une comparaison transparente des prestataires est essentielle si l’on veut que les preneurs d’hypothèques trouvent leur meilleur partenaire de financement rapidement et dans des délais optimisés.

 

Potentiel d’économie significatif

Sur la base d’un montant d’hypothèque de CHF 1 million et d’une durée de 10 ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par MoneyPark de 1,18 % par an, le potentiel d’économies est le suivant:

 

Coûts de garantie des crédits

Les différences entre les taux swap à 2 ans et à 10 ans n’ont guère évolué par rapport au trimestre précédent. En raison de la hausse des taux d’intérêt sur les taux swap à long terme au cours des deux premières semaines d’octobre, la courbe des taux s’est sensiblement redressée. Cette hausse est probablement due aux signaux positifs sur l’évolution future de l’économie mondiale – normalement un signe indubitable de hausses substantielles imminentes des taux d’intérêt. En revanche, les risques d’un ralentissement de la croissance économique mondiale à partir de 2019 ont de nouveau fortement augmenté ces derniers mois. Nous sommes donc convaincus qu’il n’y aura pas de forte hausse dans les mois et années à venir. Le marché immobilier suisse profite de cette situation fondée sur les conditions de financement extrêmement favorables, laquelle s’exprime par un renforcement sensible de la demande.

 

L’indice des prix de l’immobilier et les prix des biens de consommation augmentent

Au 3e trimestre, l’indice consolidé des prix des maisons individuelles et des appartements en propriété a légèrement augmenté, passant de 162.6 à 163.2, revenant ainsi au niveau de l’année précédente. Cette tendance est due à une hausse modérée du prix des maisons individuelles (+0,8 %). Une réduction négligeable de 0,03 % a été observée sur le marché des appartements en propriété. Ce qui ne change pas, c’est que le marché fonctionne et qu’il est bien loin d’une surchauffe.

Indépendamment de cela, l’indice des prix à la consommation continue d’augmenter, de 99.2 à 99.4 points. Le pic de la fin 2010 est donc quasiment atteint.

 

Le taux de chômage continue d’afficher un plus-bas record

Depuis mai 2018, le taux de chômage est demeuré à un plus-bas record de 2,4 %. Au 30 septembre 2018, 106 586 personnes au total étaient enregistrées comme chômeurs en Suisse. Par rapport à la situation de fin juin 2018, le nombre de chômeurs inscrits était pratiquement le même (+ 7 personnes). Ainsi, le chômage en Suisse campe sur son plus bas niveau depuis plus de sept ans. A l’issue des trois premiers trimestres de l’année en cours, la moyenne annuelle est inférieure de 2,6 % ou 0,3 % sous la moyenne annuelle de 2,9 % prévue par le Secrétariat d’Etat à l’économie (SECO).

 

L’indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers Index) s’affaiblit

Au 3e trimestre 2018, l’indice des directeurs d’achat baisse pour la troisième fois consécutive pour s’établir à 59.7 points (contre 62.5 points à fin juin 2018). Notamment en septembre, le PMI a perdu beaucoup de terrain (–5.1 points). Il est donc resté bien au-dessus des 50 points définis comme seuil de croissance, mais à son plus bas niveau depuis mai 2017.

La baisse constante de l’indice au cours des derniers mois est probablement le signe d’une diminution de la surcapacité de l’industrie et n’est pas interprétée comme un renversement de tendance. A cet égard, cette tendance s’inscrit dans le contexte d’une reprise économique qui s’affaiblit lentement.

 

Bilan

Nous n’observons sur le marché immobilier suisse des maisons individuelles et des appartements en propriété quasiment aucun signe de surchauffe. Le niveau des prix n’a augmenté que de manière insignifiante et l’activité de construction et les demandes de permis de construire pour des édifices résidentiels ont sensiblement reculé. De cette manière, une légère baisse future de la demande peut être prise en compte et un nouvel équilibre entre l’offre et la demande peut être atteint. Comme par le passé, nous ne prévoyons pas de conditions de financement beaucoup plus élevées pour les hypothèques. Ce facteur devrait avoir un impact positif sur le marché immobilier sous la forme d’une augmentation du nombre de transactions.


En raison de la pénurie de placements, les investisseurs institutionnels et privés sont prêts, depuis un certain temps, à débourser des montants très élevés pour l’immobilier résidentiel. Il en résulte aujourd’hui une offre excédentaire de logements locatifs, ce qui se traduit par des surfaces vacantes et avec elles certains risques. Sur ce marché partiel, nous voyons donc certains signes de tendances à la surchauffe.