Le prêt hypothécaire

Auteur : admin

Résilier un prêt à taux fixe

En cas de résiliation d’un prêt hypothécaire à taux fixe avant l’échéance de ce dernier, les établissements financiers demandent une pénalité ou indemnité de sortie.

CALCUL DES PÉNALITÉS 

Cette pénalité dépend du taux de refinancement, de la marge appliquée au client, du rendement de réinvestissement de l’établissement financier et des frais administratifs. Il faut savoir que lorsqu’une banque effectue un prêt, elle va elle-même emprunter sur le marché des capitaux. Ensuite, elle ajoute sa marge et vous sert le taux du prêt hypothécaire. Prenons un exemple concret.

Notre client a fixé son taux pour une durée de 10 ans à 3.85%. Le taux de refinancement de la banque au moment de la réservation était de 3.00%. La marge de la banque sur l’entier de la durée du taux fixe est de 0.85%.

Imaginons que le taux fixe soit résilié 4 ans avant l'échéance, date à laquelle le prêt est remboursé à la banque. Cette dernière, toujours engagée de son côté, dispose maintenant du montant du remboursement. Cette somme va être placée sur le marché des capitaux (type de placement en CHF et sans risque) pour la durée restante sur le contrat de base, soit 4 ans. Toujours pour exemple, le rendement sur le marché des capitaux pour la durée restante est de 1.75 %.

Différence pour la banque :

A) Sur son taux de refinancement (3.00% – 1.75%) = 1.25 % (perte pour la banque)

B) Sur le taux client (3.85% – 3.00%) = 0.85 % (manque à gagner)

Total perte + manque à gagner (0.85% + 1.25%) = 2.10 % (différence totale)

Dans la plupart des dossiers, le banquier facturera les options A+B, soit une indemnité de 2.10% calculée sur le montant du prêt hypothécaire, multiplié par la durée restante en jours. Cela couvre la perte de la banque ainsi que le manque à gagner, répercuté sur l’ensemble de la durée du crédit (sous toute réserve dans notre exemple, une pénalité de CHF 50’400 sur un prêt de CHF 600'000). En sus, des frais administratifs peuvent être facturés (de l’ordre de CHF 1'000). Ce calcul est un exemple et ne doit pas servir de base de calcul pour votre propre demande. En tous les cas, il y a lieu de demander à combien va s’élever l’indemnité de sortie à son établissement financier. Une fois l’indication de ce montant obtenue, nous pouvons effectuer un calcul précis.

Toujours dans notre exemple, notre client pourrait aujourd’hui obtenir un taux fixe 4 ans à 2.20%. Est-ce rentable de résilier le taux actuel, de payer la pénalité et de se refinancer à 2.20% ? Afin de calculer précisément, nous tiendrons compte d’un taux marginal d’imposition de 41% (c’est à peu près la situation d’un couple marié, avec 2 enfants, à Genève, avec un revenu imposable de CHF 150'000).

Intérêts à payer avec un taux de 3.85% (CHF 600'000 x 3.85%) x 4 ans = CHF 92'400
Intérêts à payer avec un taux de 2.20% (CHF 600'000 x 2.20%) x 4 ans = CHF 52'800
Economie sur les intérêts CHF 92'400 - CHF 52'800 = CHF 39'600
Indemnité de sortie nette CHF 50'400 - (CHF 50'400 x 41%) = CHF 29'736
Perte fiscale des intérêts (CHF 600'000 x (3.85% - 2.20%)) x 41% x 4 ans = CHF 16'236
Résultat final CHF 39'600 – CHF 29'736 – CHF 16'236 = - CHF 6'372

Avec cet exemple, nous constatons qu’il n’est pas intéressant de changer de taux, mais uniquement parce que l’indemnité de sortie est importante. Si celle-ci devait être plus basse, par exemple si l’établissement financier ne décompte pas sa marge, le calcul peut être rentable. De plus, nous ne considérons pas l’avantage que pourrait créer un taux d’intérêt hypothécaire de plus longue durée.

Dans la plupart des cantons, la pénalité de sortie est en principe déductible du revenu imposable, au même titre que les intérêts débiteurs. Le montant maximum déductible correspond au rendement des valeurs mobilières et immobilières, augmenté de CHF 50'000.

Relevons toutefois que dans des cas très spécifiques l’établissement financier pourrait très bien renoncer partiellement, voire totalement à toute pénalité. Il peut aussi arriver l’inverse, à savoir que la banque restitue au client de l’argent car le placement financier est rémunéré de manière supérieure au taux de refinancement.

Enfin, pour ne pas devoir assumer une pénalité dans le cadre d’une vente de son propre bien immobilier, il est possible de reprendre son taux en vigueur sur le nouvel objet pour autant que le financement soit d’une valeur identique ou supérieure à l’actuel. Il est également possible que les conditions en vigueur soient reprises par le nouvel acquéreur, à condition que sa situation personnelle le lui permette.

En définitive, nous constatons que le raisonnement lié à la rupture d’un contrat de crédit à taux fixe peut engendrer des pénalités importantes et lourdes. Afin de définir la meilleure stratégie à appliquer, DL vous aide à analyser les conditions propres à votre prêt, les conditions du marché, votre situation personnelle et surtout votre fiscalité.

CALCULATEUR DE PÉNALITÉS 

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