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Auteur : Davina Carrel

Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019

Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019

Les craintes de récession se sont encore accentuées ces dernières semaines en raison de la baisse croissante du volume des transactions. Les sombres prévisions économiques ont conduit à un nouveau niveau historiquement bas des taux swap pour toutes les échéances. Le swap à dix ans, par exemple, a perdu 25 points de base en un mois et a atteint –0,61% fin août. En revanche, les taux hypothécaires n’ont enregistré qu’un faible recul. Cela laisse supposer que les prestataires hypothécaires se sont servis de cette situation pour augmenter ou sécuriser leurs marges, ou que les taux d'intérêt ont atteint le taux minimum défini par les instituts. La situation concurrentielle entre les prestataires hypothécaires ne semble pas encore suffisamment tendue pour permettre de nouvelles concessions sur les prix.

Situation macroéconomique

Des craintes accrues de récession dans l'économie mondiale

Le ralentissement économique se poursuit dans le monde entier. Plus encore: en raison de la faiblesse de la production industrielle, l'économie allemande s’est même légèrement contractée au cours du trimestre écoulé. Compte tenu de ses liens étroits avec l’Allemagne, une récession dite technique (croissance négative pendant deux trimestres consécutifs) ne peut plus, dans ce contexte, être exclue en Suisse.

Le climat dans l'industrie s'est considérablement dégradé

L'évolution de l'économie suisse se caractérise par une dichotomie: l'intensification de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine conduit de nombreux clients des exportateurs suisses à reporter leurs investissements et, par conséquent, à moins commander. Bien qu'il n'y ait pas d'autre moyen pour l'industrie d’échapper à ce cauchemar, les fournisseurs de services financiers et autres, les entreprises de construction, l'industrie hôtelière et le commerce de détail font état d’un marché des affaires stable voire attractif. Grâce aux secteurs principalement orientés vers le marché intérieur, la situation commerciale s'est globalement stabilisée au cours de l'été. 

De nouveaux abaissements des taux directeurs sont à prévoir

Après l’abaissement attendu des taux directeurs aux États-Unis fin juillet, nous pensons que la BCE fera de même le 12 septembre. La BNS n'échappera probablement pas à l’attrait d'une politique monétaire encore plus laxiste et annoncera également un abaissement le 19 septembre*. Il sera particulièrement important pour la Banque nationale de maintenir le cours de l’euro au-dessus de 1.05 franc par euro.

*Depuis la publication de cet article, la décision de la BNS est tombée : son taux directeur ainsi que le taux d'intérêt négatif appliqué aux avoirs à vue restent inchangés, à -0,75%.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) sont à leur plus bas niveau

Au cours du mois d'août, les taux sur les marchés des capitaux n'ont connu qu'une seule tendance: la baisse. Ce fort recul est principalement dû à l'évolution du différend commercial entre les États-Unis et la Chine ainsi qu'à la détérioration de l'économie mondiale qui se profile. Le swap à deux ans a perdu 14 points de base en un mois et est tombé à –0,98%, le swap à cinq ans 18 points de base (au 30.08: –0,91%). Quant au swap à 10 ans, il est même inférieur de 26 points de base à sa valeur de fin juillet et affiche –0,61%. L’échéance à 15 ans, légèrement négative pour la première fois fin juillet, a atteint une baisse de –0,39% fin août. Les taux swap sont ainsi tombés à des niveaux historiquement bas, encore plus négatifs qu'à l'automne 2016 (voir aussi notre analyse « Les taux hypothécaires sont à niveau historiquement bas : explications! »).

Les taux indicatifs ne baissent que légèrement

La situation exceptionnelle du niveau historiquement bas des taux sur les marchés des capitaux a apparemment incité les prestataires hypothécaires à changer de cap. Si les taux d'intérêts hypothécaires ont, jusqu'à présent, surtout réagi aux fluctuations des taux swap, la nouvelle baisse des taux sur les marchés des capitaux au cours des dernières semaines n'a pas engendré de nouvelles baisses des taux hypothécaires. Ainsi, les taux de référence, c'est-à-dire les taux moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension, n’ont enregistré qu’un faible recul en août. Le taux indicatif des hypothèques à taux fixe de dix ans n'a, par exemple, baissé que de cinq points de base pour s'établir à 1,08%.

Cela laisse supposer que les prestataires hypothécaires se sont servis des évolutions récentes du marché pour augmenter ou sécuriser leurs marges, ou que les taux d'intérêt ont atteint le taux minimum défini par l'institut. La question de savoir comment les prestataires vont faire face aux nouvelles baisses des taux sur les marchés des capitaux reste entière. Dans les semaines à venir, nous verrons si, compte tenu de la concurrence accrue des prestataires hypothécaires, la situation peut être maintenue et pour combien de temps, ou si d’autres concessions de taux d’intérêt devront être consenties par les prestataires.

La différence se creuse entre les meilleurs taux et les taux indicatifs

Un tableau similaire se dégage lorsque l'on examine les meilleurs taux renégociés par le groupe MoneyPark: ces derniers ont certes enregistré une plus légère baisse par rapport aux taux indicatifs, et ont ainsi creusé l’écart entre l’offre hypothécaire moyenne et la meilleure. Néanmoins, les meilleurs taux n'ont pas baissé aussi fortement que les taux swap. Ici aussi, le même principe semble s'appliquer: tant que l’influence dominante sur les prix pourra être maintenue, la réduction des taux swap ne s'appliquera pas aux taux hypothécaires.

Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019

Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019

Prévisions: les taux hypothécaires restent bas

Des abaissements des taux directeurs émanant de la BCE et de la BNS sont attendus

À l'heure actuelle, tous les indicateurs suggèrent une nouvelle baisse légère des taux d'intérêt sur les marchés des capitaux. Un nouvel abaissement des taux directeurs de la Banque centrale européenne a déjà été clairement annoncé pour septembre. En fonction de l’évolution du franc fort, il est fort probable que la Banque nationale suisse fasse de même. Si les craintes de récession en Europe et aux États-Unis, qui sont devenues plus courantes au cours des dernières semaines, se concrétisent, la plongée des taux d'intérêt sur les marchés des capitaux, même si elle s'accompagne de mouvements contraires, pourrait conduire à de nouvelles baisses.

Les taux hypothécaires devraient bientôt atteindre leur niveau plancher

Comme l’a déjà montré l’évolution des taux d’intérêt hypothécaires en août, une nouvelle réduction des taux swap n’aurait sans doute pas d’incidence majeure sur les taux hypothécaires. La poursuite de la baisse des taux d'intérêt dépend beaucoup plus de l'évolution de la situation concurrentielle chez les prestataires hypothécaires. Tant qu'aucun des prestataires ne vendra beaucoup moins cher que la concurrence, les taux hypothécaires stagneront au niveau actuel.

En effet, nous ne prévoyons pas pour l'instant que les banques introduiront des taux d'intérêt négatifs pour les épargnants privés de manière généralisée. Toutefois, si cette situation se produisait, cela pourrait également exercer une pression sur les taux hypothécaires.

Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019

Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019

Recommandation

  • Les taux hypothécaires ont atteint leur plus bas niveau historique. En raison de la faible différence de prix entre les hypothèques à taux fixe à court et à long terme, une échéance à long terme est clairement à privilégier à l’heure actuelle.
  • Les hypothèques à taux fixe avec des échéances courtes et moyennes sont actuellement beaucoup moins chères et donc plus attrayantes que les hypothèques indexées sur le marché monétaire.
  • Il est possible que la concurrence sur le marché hypothécaire oblige certains prestataires à réduire encore leurs taux hypothécaires. Il est donc conseillé d’observer quotidiennement les taux hypothécaires pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques au moment le plus opportun.