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Auteur : Davina Carrel

Prévisions des taux hypothécaires - août 2019

Les signes de faiblesse de l’économie mondiale ont poussé la Fed à baisser les taux d’intérêt directeurs de 0,25%. La BCE devrait lui emboîter le pas avec un abaissement des taux d’intérêt au mois de septembre. Les évolutions sur le marché ont entraîné en juillet une nouvelle baisse des taux swap et par conséquent des taux hypothécaires. Le taux indicatif moyen pour les hypothèques à taux fixe à 10 ans atteint un seuil record avec 1,13%. Désormais, il n’est plus rare d’observer des taux d’intérêt en dessous des 1,0%.

Situation macroéconomique

L’économie mondiale faiblit encore

Dans son analyse de la situation dont il a fait part la semaine dernière, le chef de la Banque centrale européenne (BCE) Mario Draghi souligne que le moteur économique de l’Europe a certes des ratés mais qu’il tourne toujours à haut régime. Il a néanmoins exposé que les perspectives s’assombrissent visiblement de semaine en semaine. Le secteur industriel notamment souffre tout particulièrement et la mise en réseau des chaînes d’approvisionnement répand le problème dans toute la zone euro. Nous pensons ici avant tout aux constructeurs automobiles en proie au marasme de la demande en provenance de Chine. Logiquement, le taux d’inflation dans l’espace européen a également chuté au mois de juillet, pour atteindre 1,1%, son plus bas niveau depuis février 2018.

L’industrie suisse des exportations est également très touchée par les évolutions mondiales. En revanche, l’industrie pharmaceutique brille par d’excellents résultats semestriels. De même que l’indicateur principal du KOF, le Centre de recherches conjoncturelles de l’École polytechnique fédérale de Zurich, qui est de nouveau reparti à la hausse en juillet. Ceci n'était plus arrivé depuis le mois de mars. Il est toutefois encore trop tôt pour pousser un soupir de soulagement. Le baromètre continue d’afficher une dynamique en deçà de la moyenne, signifiant par-là que la conjoncture suisse demeure faible. 

Les banques nationales entament des abaissements des taux d’intérêt directeurs

Ce que Mario Draghi annonçait fin juillet de manière implicite pour septembre est déjà devenu réalité pour la Banque centrale américaine (Fed), qui a mis en œuvre, au 31 juillet, une baisse de ses taux d’intérêt directeurs. La Fed a réduit sa fourchette de taux de 0,25% pour évoluer à présent entre 2 et 2,25%. Le tournant vers une politique monétaire expansionniste qui s’annonçait depuis longtemps, et que les acteurs du marché attendaient, est donc désormais enclenché aux États-Unis. Les responsables de la Banque centrale américaine rejettent toutefois (dans un premier temps) une baisse plus forte comme exigée par le président américain Donald Trump.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) ont de nouveau baissé

L’annonce d’une baisse des taux d’intérêt directeurs faite par la BCE et la mise en œuvre correspondante de la Fed ne sont pas une surprise et ont donc partiellement été anticipées par les acteurs du marché au niveau des taux sur le marché des capitaux. Les taux swap à long terme surtout ont encore fortement baissé au mois de juillet. Le taux swap à 10 ans a encore perdu dix points de base et se retrouve fin juillet à –0,35%. Le taux swap à 15 ans est même passé dans le négatif pour la première fois depuis presque trois ans. Toutefois même les échéances à plus court terme ont perdu du terrain: le taux swap à 5 ans cède dix points de base en comparaison mensuelle et affiche –0,73%, le taux swap à 2 ans –0,84% (–5 points de base).

Les taux indicatifs baissent encore

Les taux indicatifs, à savoir les taux moyens publiés d’une centaine de banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, ont légèrement moins baissé au mois de juillet que les taux swap. Ils atteignent pourtant de nouveaux seuils records: le taux indicatif à 10 ans était déjà bas le mois dernier avec 1,18%, mais a encore perdu cinq points de base en juillet. Les taux indicatifs à court terme ont eux aussi enregistré une baisse par rapport au mois précédent.

Nouvel élargissement de la marge et des fourchettes

Les partenaires de financement ont légèrement élargi leur marge hypothécaire au mois de juillet puisqu’ils n’ont pas reporté sur les clients toute la diminution des taux swap. La différence entre le taux indicatif et le meilleur taux renégocié par DL MoneyPark s’est resserrée de quelques points de base en ce qui concerne les échéances à plus long terme, tandis que le prestataire le moins cher devenait encore très largement meilleur marché sur les hypothèques à taux fixe à 10 ans.

Prévisions des taux hypothécaires - août 2019

Prévisions des taux hypothécaires - août 2019

Prévisions des taux hypothécaires - août 2019

Prévisions: Les taux hypothécaires resteront bas plusieurs années encore

La BNS va devoir réagir aux baisses des taux d’intérêt

La BCE a annoncé indirectement une baisse de ses taux d’intérêt, lorsque Mario Draghi communiquait vouloir maintenir le taux directeur plus longtemps au niveau actuel « ou plus bas ». Les récents taux d’inflation de l’UE ainsi que la réduction du taux directeur par la Fed mettent davantage la BCE sous pression, qui doit désormais sérieusement envisager une baisse des taux d’intérêt en plus d’autres mesures de politique monétaire. Les experts s’accordent pour dire que la BCE baissera les intérêts au mois de septembre.

Et la BNS ne pourra pas non plus ignorer les faits: le franc a dernièrement connu une revalorisation par rapport à l’euro et est même passé brièvement, au mois de juillet, sous l’importante barre psychologique de 1.10 franc pour un euro. Si la BCE vient à baisser les taux d’intérêt directeurs, de nouvelles interventions de la BNS sur le marché des devises seront incontournables pour affaiblir le franc suisse. La BNS est sans doute déjà intervenue la semaine dernière, comme en témoigne l’augmentation des avoirs à vue des banques, qui ont une valeur d’indicateur en cas d’interventions. Mais la pression sur le franc suisse ne serait pas la seule à s’accroître en cas d’abaissement des taux d’intérêt directeurs: la réduction de la différence des intérêts entre l’euro et le franc suisse pourrait amener la BNS de son côté à baisser d’un quart supplémentaire le taux d’intérêt directeur déjà bas de
–0,75%.

L’impact sur les taux hypothécaires reste modéré

Un éventuel abaissement du taux d’intérêt directeur ne viendrait cependant influer sur les taux hypothécaires que sous certaines conditions. D’une part, un certain nombre d’attentes des acteurs du marché ont déjà été anticipées dans les actuels taux swap. Enfin, de nouvelles tendances baissières ne sont possibles que dans une faible mesure. Les taux hypothécaires à court terme devraient bientôt avoir atteint leur plancher au vu de la diminution des marges subie par les banques. Les taux hypothécaires à long terme affichent un nouveau potentiel d’abaissement, au moins à court terme. Nous pensons que, même dans un scénario extrême, les taux hypothécaires ne pourront pas descendre en-dessous d'un taux d’intérêt minimum d’environ 0,30% pour les personnes privées.

Prévisions des taux hypothécaires - août 2019

Prévisions des taux hypothécaires - août 2019

Recommandation

  • Pour les personnes souhaitant souscrire une hypothèque ou ayant une tranche hypothécaire arrivant bientôt à échéance, le moment est bien choisi. Les intérêts n’ont jamais été si bas et la courbe des intérêts si plate. Cela signifie que les taux hypothécaires à long terme ne dépassent que de façon marginale les taux à court terme.
  • Il convient clairement de privilégier les taux hypothécaires avec des échéances courtes ou moyennes, surtout si l’on compare avec les hypothèques du marché monétaire. Nous recommandons ici de ne pas attendre plus longtemps pour souscrire car le potentiel d’abaissement est faible.
  • Toutefois les évolutions du mois de juillet en attestent: les taux réagissent très sensiblement aux changements du marché et peuvent sans problème connaître de brèves fluctuations de 10 à 20 points de base vers le haut ou vers le bas.
  • Il est donc conseillé d’observer quotidiennement les taux hypothécaires pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques au moment le plus opportun.