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Auteur : dl

Prévision du marché des taux - octobre 2018

Prévision du marché des taux - octobre 2018

En septembre, les taux hypothécaires à moyen et à long terme ont augmenté dans certains cas de façon importante. Les taux indicatifs des hypothèques à court terme et à taux fixe ont résisté à cette tendance et sont demeurés pratiquement inchangés par rapport au mois précédent. Nous constatons, sur les taux de garantie des crédits, des hausses qui sont nettement plus élevées que celles des taux hypothécaires. En conséquence, certains fournisseurs ont accepté une réduction des marges et ont donc rendu leur offre plus avantageuse le mois dernier.

Personne n'a été surpris que la Banque nationale suisse (BNS) ait annoncé le 20 septembre qu'elle poursuivrait une politique monétaire expansionniste et maintiendrait le taux d'intérêt négatif de –0,75 %.

Vu sous cet angle, les taux hypothécaires n'auraient pas dû changer. Et jusqu'à la date de l'estimation (20 septembre), le marché hypothécaire s’est situé également au même niveau qu'à la fin de juillet.

Toutefois, il est également un fait que la BCE réduira ses achats d'obligations à 15 milliards d'euros par mois à la mi-octobre et les arrêtera complètement à la fin de l'année. Ce petit pas vers une politique monétaire moins expansionniste, conjugué aux craintes d'inflation suscitées par la forte croissance des salaires, s'est traduit, au cours de la seconde moitié du mois, par des hausses modérées des taux d'intérêt à moyen terme et de fortes hausses des taux à long terme. A court terme, cependant, nous n'avons observé pratiquement aucun changement, les hypothèques à taux fixe à deux ans ne se situant qu'à 1 point de base, ce qui est à peine plus faible qu'à la fin du mois d'août.

 

Les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe à 5 ans ont augmenté de 1 point de base au cours de la première quinzaine de septembre et de 6 points de base supplémentaires à partir du 17 septembre, soit un total de +7 points de base sur une base mensuelle. Pour le taux à 10 ans, la hausse a été répartie de façon un peu plus homogène, +4 points de base dans la première quinzaine, +5 points de base dans la seconde quinzaine, soit une forte hausse de 9 points de base.

 

Elargissement des fourchettes dans le taux à 10 ans

L'écart entre le fournisseur le moins cher et le fournisseur le plus cher s'est creusé pour toutes les échéances. Cette évolution a été la plus visible dans le cas des hypothèques à taux fixe de 5 ans. Alors que les taux indicatifs ont augmenté de 7 points de base et les coûts de garantie des crédits de 12 points de base, les taux du fournisseur le moins cher ont connu une baisse notable de 9 points de base. La fourchette s'est ainsi élargie de 5 points de base, indiquant clairement que la guerre des prix entre les fournisseurs s'intensifie.

 

La situation concurrentielle s’accentue également pour les échéances à long terme. Le fournisseur le moins cher a réduit son offre de 8 points de base (avec une augmentation simultanée de 13 points de base des coûts de garantie des crédits), alors que le fournisseur le plus cher n'a effectué aucune modification.

Le même mouvement s'est produit pour les échéances à 2 ans, mais dans une moindre mesure. Le fournisseur le moins cher a baissé les taux d'intérêt de 3 points de base et le plus cher de 1 point de base. L'écart s'est ainsi creusé de 2 points de base.

 

Les coûts de garantie des crédits (swap) augmentent fortement

Début septembre, les taux swap à l’extrémité courte et à l’extrémité longue ont légèrement baissé avant qu'une forte hausse ne s'amorce dans tous les segments d’échéance.

 

Sur une base mensuelle, la garantie des crédits a augmenté de 4 points de base pour l’échéance à 2 ans et de 12 points de base pour l’échéance à 5 ans; pour l’échéance à 10 ans, l’augmentation a été encore plus forte (13 points de base).

 

Comparer et négocier assure de meilleures conditions

Bien qu'il y ait eu le mois dernier une nette tendance à la hausse des coûts de garantie des crédits et, par conséquent, des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe, les taux d'intérêt des fournisseurs les moins chers ont baissé dans tous les segments d’échéance.

De plus, le taux d'intérêt le mieux négocié pour une hypothèque à taux fixe de 2 ans est maintenant inférieur au taux de l’hypothèque LIBOR. Un signe clair que les fournisseurs ne veulent plus, à l'heure actuelle, mettre les hypothèques du marché monétaire dans le point de mire des preneurs d’hypothèques. Cela a lieu dans le contexte du remplacement prévu du LIBOR.

Voici les taux d’intérêt indicatifs d’hypothèques moyens au 28.09.2018:

 

À titre de comparaison, MoneyPark a négocié, à la date du 28 septembre 2018, les meilleurs taux hypothécaires suivants:

 

Pronostic: évolution latérale du niveau des taux dans la suite de l'année

Si les craintes d'inflation s'apaisent de nouveau quelque peu au cours des prochaines semaines, il faut s'attendre à une légère baisse des taux d'intérêt. Il conviendra d'en profiter pour conclure des hypothèques à taux fixe à échéances longues.

A plus long terme, nous partons du principe que la BCE ne relèvera pas les taux d'intérêt avant le printemps 2020. Elle ne se conforme pas, à cet égard, à la politique de taux d'intérêt en vigueur aux Etats-Unis et en Angleterre, qui, de leur côté, ont relevé les taux d'intérêt. Toutefois, l’évolution économique de ces pays n'est pas comparable.

C'est pourquoi la BNS continuera de se trouver dans l'impossibilité d'augmenter les taux d'intérêt, principalement en raison de l'influence considérable de la BCE sur le marché local suisse.

Il nous semble évident que la BNS ne relèvera les taux d'intérêt qu'une fois que la BCE aura fait le premier pas. Elle ne relèvera donc pas son taux directeur actuel de –0,75 % avant le début de 2020 afin de ne pas susciter de pression à la hausse du franc suisse par rapport à l'euro.

 

Il n'y a aucune raison de craindre une forte pression à la hausse sur les taux hypothécaires, mais, inversement, aucune autre pression à la baisse non plus. Nous partons du principe que l’évolution sera latérale.

 

Recommandations

En raison du niveau de taux bas, les hypothèques à taux fixe à longue échéance demeurent très attractives. Toutefois, des fluctuations de +/- 15 points de base sont à prévoir. Les fluctuations à la baisse devraient être utilisées pour conclure des hypothèques à taux fixe à longue échéance. En plus du faible niveau des conditions, une sécurité budgétaire peut ainsi être obtenue pour de nombreuses années.

 

 

La surveillance des marchés financiers se concentre sur les immeubles de rendement

Maintenant que le marché du «logement en propriété» n'est plus considéré comme exposé à un risque de surchauffe, la BNS estime qu'il est nécessaire de réglementer le financement des immeubles de rendement, notamment en raison de la forte hausse des prix.

Lors de son estimation de la politique monétaire du 20 septembre 2018, la BNS a de nouveau mis implicitement en garde contre le danger d'une augmentation du taux d'inoccupation des immeubles de rendement. Elle se réserve le droit de durcir, le cas échéant, les conditions relatives au volant de fonds propres contracyclique et, par conséquent, les exigences en matière de couverture par les fonds propres pour les banques.

Dans le domaine de l'immobilier résidentiel de rendement, c'est-à-dire les immeubles plurifamiliaux, beaucoup de choses ont été construites et sont encore en cours de construction. Le taux d'inoccupation de ces logements est actuellement plus élevé qu'il ne l'a été depuis la fin des années 1990. Cette situation est probablement liée au fait que de nombreux investisseurs (institutionnels) ont opté pour un tel investissement en raison de son rendement intéressant. De plus, la baisse de l'immigration a également eu un impact négatif sur la demande.

La BNS et la Finma conviennent de ce que cette évolution présente un potentiel de risque croissant. Les données montreraient que les risques de surchauffe du marché de l'immobilier de rendement auraient sensiblement augmenté.

Les banques contredisent cette estimation. D'une part, elles soulignent qu'elles évaluent de manière exhaustive la solvabilité de leurs clients et que les transactions que le régulateur considère à première vue comme risquées ne sont pas critiques en raison de garanties supplémentaires ou d'amortissements accrus. D’autre part, environ la moitié des propriétaires d'immeubles de rendement n'ont recours à aucun financement bancaire.

Par ailleurs, Martin Neff, économiste en chef de Raiffeisen, ne voit aucun signe d'une forte correction imminente des prix. Il estime que le taux de vacance actuel d'un peu moins de 2 % ne pose pas de problème. Ce taux est également pris en compte par les investisseurs. De plus, il n'y a pas de spéculateurs sur le marché des immeubles plurifamiliaux. Enfin, le risque d'une forte hausse des taux d'intérêt est, à son avis, négligeable. Les investisseurs institutionnels ont donc fait l'acquisition d'immeubles de rendement en tant qu'investissements à long terme.

Bilan

On ne sait pas encore très bien quel est le niveau de risque potentiel des immeubles de rendement et si d'autres mesures sont vraiment nécessaires à l'heure actuelle.
Les durcissements de la réglementation, pour les banques, ne peuvent que partiellement améliorer la situation. Presque un achat sur deux est effectué sans financement bancaire et ne serait donc pas affecté par les mesures prévues.

Pour les acheteurs potentiels d'immeubles de rendement, il est néanmoins conseillé et important d'analyser non seulement les perspectives de rendement, mais aussi le potentiel de demande et la structure potentielle des locataires afin d'éviter autant que possible les vacances.