Mesures d’atténuation des risques pour les immeubles de rendement : Quels sont les effets à attendre ?

par / 20 May 2019
immeuble rendement

La Finma, autorité suisse de surveillance financière, la Banque nationale suisse (BNS) et, plus récemment, le Fonds monétaire international (FMI) s’accordent à dire que le marché des immeubles de placement est surchauffé. Ils exigent des banques des critères de crédit hypothécaire plus restrictifs afin de limiter les risques croissants. Quelles mesures seraient prévues? Quelles en seraient les répercussions sur le marché ? Et quels types de financement seraient touchés ?

L’Association suisse des banquiers (ASB) a annoncé fin mars qu’elle envisageait d’adapter ses mesures d’autorégulation sur le marché des immeubles de placement, également appelés immeubles de rendement. Cette annonce est le résultat d’une pression croissante de la part des autorités, qui, suite à une simulation, voient un besoin d’action sur ce sous-marché. Un groupe de travail de l’ASB examine actuellement l’analyse des autorités et élaborera des restrictions dans les modalités de financement d’ici le milieu de l’année. Actuellement, un raccourcissement de la période de remboursement et une baisse du ratio prêt sont considérés comme des instruments appropriés. Ces mesures n’affectent que les nouvelles affaires présentant une valeur élevée. Cela devrait avoir un effet modérateur sur les prix.

La Finma, elle aussi, fait pression

Lors de sa conférence de presse annuelle de début avril, la Finma a souligné que le volume des prêts sur le marché hypothécaire ne cessait de croître. En outre, plus de 70 000 appartements sont actuellement vacants – un nouveau record. Nous constatons également une hausse des taux d’inoccupation, d’une part, et des taux de fluctuation des locataires, d’autre part, particulièrement en dehors des grandes agglomérations – une combinaison difficile pour les propriétaires et les acheteurs. C’est pourquoi la Finma exige cette année des mesures claires de la part des fournisseurs de crédits hypothécaires, faute de quoi les exigences en matière de fonds propres seront renforcées pour toutes les banques. Le Département des finances travaille déjà en parallèle sur un projet de loi visant à maintenir la pression sur le secteur bancaire à un niveau élevé.

Lors de sa conférence de presse annuelle, la Finma a même qualifié le marché hypothécaire de “trop grand pour s’effondrer”. Une simulation a montré qu’environ la moitié des établissements testés se situeraient en dessous du seuil des exigences de fonds propres applicables et devraient procéder à une recapitalisation en cas de crise immobilière, comme ce fut le cas dans les années 1990, notamment dans le financement des immeubles de placement. Des limites de crédit plus strictes sur le marché de l’immobilier productif, dont les hypothèques représentent environ 30 %, contribueraient donc à limiter la demande de crédit. Finma poursuit en affirmant que les dernières mesures d’autorégulation ont atteint leur objectif ; la croissance de l’immobilier occupé par les propriétaires a ralenti. Le moment est maintenant venu de mieux réglementer le marché de l’immobilier résidentiel.

Les mesures d’autorégulation ont-elles l’effet souhaité ?

La question demeure de savoir si le renforcement des mesures d’autorégulation produit réellement l’effet souhaité. Selon nous, la raison principale de la forte hausse des prix des immeubles de rendement réside dans l’attrait de la classe d’actifs immobiliers dans le contexte actuel de taux d’intérêt négatifs tant pour les investisseurs institutionnels que privés. De nombreux investisseurs achètent ou construisent donc des biens immobiliers résidentiels sans effectuer suffisamment d’analyses de localisation et de potentiel. Cette situation explique la pression sur les prix ainsi que la hausse des taux d’inoccupation. Ces acheteurs investissent principalement leurs propres capitaux et ne sont donc pas affectés par les restrictions sur le financement par emprunt. Les rendements de plus de cinq pourcent atteints en 2018 continuent d’encourager les investisseurs à investir dans cette classe d’actifs – sans aucune garantie que de tels rendements puissent également être générés à l’avenir.

Les mesures n’affectent que les nouvelles affaires avec une forte proportion de capitaux d’emprunt

Les mesures d’autorégulation prévues toucheraient principalement les investisseurs qui ont besoin d’une plus grande part de capital emprunté. Il s’agit principalement d’investisseurs privés. Il serait plus difficile pour ces acheteurs d’obtenir un financement à l’avenir. Le régulateur veut ainsi freiner les nouvelles hausses de prix et réduire les risques en diminuant le nombre d’acheteurs.

Toutefois, la tendance actuelle à l’achat pourrait être mieux freinée par une hausse substantielle des taux d’intérêt, qui permettrait à nouveau des investissements alternatifs attrayants, ou par un afflux d’immigrants ayant un niveau élevé d’éducation et de revenus. En Suisse, cependant, nous sommes très éloignés de ces deux scénarios, car les initiatives politiques correspondantes ont également échoué.

Conclusion

Impact modeste dans l’environnement actuel

Les mesures prévues constituent un premier pas dans la bonne direction. Les petits investisseurs non professionnels avec une forte proportion de capitaux extérieurs sont donc de plus en plus évincés du marché. Cela ne résout toutefois pas le problème structurel du marché des immeubles de rendement : Les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, par exemple, qui s’en sortent avec peu ou pas de capital extérieur et constituent la majorité de la base d’acheteurs, ne sont pas limités dans leurs activités par ces mesures. Nous n’attendons donc qu’un impact modeste et sommes convaincus que ces réglementations ne suffiront pas à elles seules à freiner les hausses de prix. Si les taux d’intérêt restent bas et que les alternatives d’investissement sont rares, les immeubles de rendement continueront d’attirer des investisseurs institutionnels et privés qui n’ont besoin que de peu ou pas de capital extérieur.

Comparer est plus important que jamais lors de l’achat d’immeubles de placement

Les objets de rendement peuvent être encore aujourd’hui des achats très intéressants. Mais plus que jamais, la décision d’achat et de financement doit être discutée avec des experts, en tenant compte des variantes de transaction et des bailleurs de fonds. De plus, les acheteurs sont plus interpellés qu’auparavant sur le plan de l’évaluation et doivent plus que jamais se concentrer sur le potentiel des locataires de la région en question. Il est important de clarifier s’il y a une demande d’appartements dans cette région et si les loyers sont conformes au marché. La prudence est de mise dans le cas de ce que l’on appelle les financements participatifs, car l’investisseur individuel doit se fier aux promesses de rendement des bailleurs de fonds de la masse.

Mais l’aspect financier devient également plus complexe en raison du durcissement des mesures d’autorégulation. Le marché devient de plus en plus confus pour les acheteurs en raison des différentes directives de financement des fournisseurs de prêts hypothécaires. L’expérience a montré que ces mesures ne sont pas mises en œuvre partout de la même manière ; les petites banques, les fonds de pension et les compagnies d’assurance sont moins au centre de la mise en œuvre de ces mesures réglementaires ou ne sont même pas concernées du tout. Les grandes banques et les banques cantonales et régionales très exposées sont examinées de plus près en raison de risques systémiques inévitablement plus élevés.

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