Le crédit de construction

Auteur : admin

L’optimisation d’un crédit de construction

Le financement d’une construction débute souvent, pour l’acquéreur, par un crédit de construction anodin. Néanmoins, un point sensible et souvent négligé lors de la constitution d’un tel crédit reste la commission trimestrielle. En effet, dans la plupart des banques, cette dernière se monte à 0,25% (calculée sur le solde débiteur le plus élevé ou sur l’emprunt moyen). Tenant compte d’une durée moyenne de construction de 12 mois, cela représente un coût de 1% à additionner au taux de base. Elle se justifie par la charge administrative qu’engendre le suivi des travaux (surveillance de l’allocation des fonds par corps de métier, paiement des factures, contrôle du chantier, etc.). Dans l’exemple d’un taux de base de 2,50% + commission trimestrielle de 0,25%, le taux final obtenu sur 1 an se monte à 3,50%. Pour rappel, les intérêts du crédit de construction ne sont pas déductibles fiscalement.

Une alternative est de sélectionner une banque qui ne facture pas de commission trimestrielle. A défaut, il est plus intéressant de négocier la commission que le taux lui-même. La prudence est de mise tout de même, car certains établissements offrent des conditions avantageuses pour attirer le client au début, mais facturent la différence du privilège accordé si la consolidation ne se fait pas dans l’établissement.

De toute façon, le choix de la mise en place d’un crédit de construction engendre déjà, même sans le savoir, des conséquences importantes pour la suite. En effet, le temps nécessaire à la réalisation d’une maison, d’un appartement acquis sur plans, voire d’un immeuble, va osciller entre 6 et 18 mois. Dès le moment où le premier coup de pelle a été donné, il est déjà trop tard pour faire des changements majeurs dans le montage financier. De ce fait, il est primordial de bien préparer sa stratégie au départ pour choisir le meilleur prêt hypothécaire.

Le risque majeur, durant la période de construction, reste l’évolution des taux d’intérêts.

Contrairement à un crédit de construction, le prêt hypothécaire, lui, va durer de nombreuses années. Bien entendu, il est possible de faire des économies sur un crédit de construction mais du fait de sa durée limitée, est-ce bien là qu’il faut chercher l’économie ?

Pour mieux comprendre, revenons à la consolidation du crédit de construction. C’est le passage du crédit de construction au prêt hypothécaire. Ce moment ne correspond pas obligatoirement à la date d’emménagement, mais plutôt au moment où tous les éléments administratifs requis par l’établissement financier pour cette opération sont disponibles (attestation de fin de travaux, décompte final de construction, confirmation de non hypothèque légale, ...). Ce passage se fait sans encombre dans la plupart des cas. Mais le risque qu’il se transforme en véritable calvaire existe: un retard dans les travaux, des soucis administratifs, des finitions à refaire, une sous-estimation des délais, ... Tous ces éléments peuvent entraîner des retards conséquents.

Afin d’éviter ce genre de désagrément, beaucoup d’acheteurs procèdent à une réservation anticipée des taux fixes, appelée « forward », et ce avant même la livraison du bien immobilier. A titre d’indication, le coût du forward pour la réservation d’un taux avant son commencement varie entre 0,10% et  0,50%. Ainsi, sur toute la durée du taux, le client va payer ce surcoût. Réserver un taux à terme « forward » permet d’anticiper une hausse plus importante des taux fixes d’ici à la livraison du bien immobilier (en assumant ce risque si celui-ci baisse). Le taux forwardé ne sera pas revu lors de la consolidation du prêt, sauf pénalité.

La date de début du prêt hypothécaire avec taux forward doit coïncider avec la date de fin de travaux attestée par le constructeur. Que se passe-t’il en cas de retard important ? Voici les différentes conséquences :

1. Le financement du crédit de construction et le prêt hypothécaire sont assurés par la même banque

Les conséquences sont quasi inexistantes. En effet, grâce au suivi effectué par la banque elle-même, cette dernière maîtrise l’utilisation des fonds. Même si un taux fixe a été réservé à l’avance, il pourra être mis en place en remboursement du crédit de construction de façon automatique. Du fait que toutes les factures ne sont pas encore payées, le surplus du prêt hypothécaire est décaissé sur le compte de construction et ce dernier est utilisé sur base créancière. Toutefois, le seul inconvénient serait la charge d’intérêt à assumer sur l’entier du prêt hypothécaire octroyé alors qu’à contrario, ces frais sont calculés sur la somme utilisée lors d’un crédit de construction.

2. La consolidation du crédit de construction se fait par un établissement tiers

Lors de la réservation du taux fixe, la date de reprise du financement est déterminée. A cette date, le financement est mis à disposition du client. Si le remboursement du crédit de construction ne peut être effectué (comme dans le cas de problèmes administratifs déjà mentionnés), un double « loyer » va débuter. En effet, il faut continuer de payer les intérêts intercalaires (intérêts du crédit de construction), et assumer les intérêts du prêt hypothécaire du deuxième établissement. Ce double coût durera  tant que tous les éléments pour organiser la reprise du crédit de construction en crédit hypothécaire ne seront pas réunis.

D’autres façons de faire existent en cas de retard. Dans ce cadre, il est primordial d’être attentif aux clauses du contrat de crédit faisant référence à un éventuel retard relatif à la remise des documents précités. En effet, il est également possible que le taux soit majoré de 0.1% par mois de retard par exemple (et ce reporté sur toute la durée du taux fixe). Il est également possible que l’établissement financier résilie tout bonnement le prêt et exige une pénalité de rupture pouvant s’élever à plusieurs dizaines de milliers de francs. C’est pourquoi, une marge de manoeuvre suffisante de 2 à 3 mois devrait être prise entre la date de livraison prévue et la consolidation effective.

Pour simplifier et diminuer les risques, il est recommandé de consolider son crédit de construction auprès du même établissement. Le paradoxe étant qu’il est fréquent de constater que l’établissement qui offre de bonnes conditions pour un crédit de construction n’offre pas systématiquement les meilleures conditions de prêt hypothécaire pour la suite. Au même titre, il est bien connu maintenant que les compagnies d’assurances proposent d’excellents taux, mais qu’elles ne font pas de crédit de construction.

Une autre option est de procéder à des consolidations partielles. En effet, dès le moment où l’utilisation du crédit de construction dépasse un certain montant (entre CHF 100'000 ou CHF 200'000, selon les institutions), il est possible de convertir partiellement le crédit de construction en prêt hypothécaire à taux fixe. Le taux convenu débute ainsi directement. Les avantages principaux sont d’éviter le coût du forward et de stabiliser rapidement une partie du financement. Dès ce moment, le client est lié à l’établissement pour la suite du financement et une négociation sur le solde de la consolidation (rabais sur taux, amortissement, garanties, etc.) doit aussi avoir eu lieu en amont afin d’éviter toute mauvaise surprise.

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