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20juin2014
Les rendements brut et net
L’objectif de l’investisseur est de juger de la rentabilité prévisionnelle de son placement immobilier dans l’hypothèse où il paierait le prix demandé par le vendeur.
Il s’agit de calculer les ratios que sont les rendements brut et net selon la formule ci-dessous :
Rendement brut = Loyers / Prix d’achat
Rendement net = Bénéfice net / Fonds propres
Calcul des rendements
| Prix d'achat de l'immeuble | CHF 7'500'000 | |
| Prêt hypothécaire | CHF 6'000'000 | |
| Fond propres injectés | CHF 1'500'000 | |
| Etat locatif de l'année | CHF 450'000 | |
| Rendement brut | CHF 450'000 / CHF 7'500'000 = | 6% |
| Charges d'exploitation | 20% de l'état locatif = | CHF 90'000 |
| Bénéfice avant intérêts et impôts | état locatif - charges d'exploitation = | CHF 360'000 |
| Intérêts | 2,5% * CHF 6'000'000 = | CHF 150'000 |
| Bénéfice avant impôts | CHF 360'000 - CHF 150'000 = | CHF 210'000 |
| Rendement net avant impôts | CHF 210'000 / CHF 1'500'000 = | 14% |
| Impôts | Taux d'imposition marginal de 40% = | CHF 84'000 |
| Bénéfice net | CHF 210'000 - CHF 84'000 = | CHF 126'000 |
| Rendement net après impôts | CHF 126'000 / CHF 1'500'000 = | 8.4% |
Soit un rendement brut de 6% pour un rendement net s’établissant à 8.4%. Nous pouvons conclure à ce stade que l’utilisation de la donnée du rendement brut, certes très simple à calculer, n’apporte pas de réelle base pour prendre une décision d’investissement.
Le montant du prêt hypothécaire est donc capital dans la décision d’investissement, afin de pouvoir appréhender au mieux le risque financier qui va accroître la volatilité des cash flows d’exploitation.
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