Bien immobilier de rendement

Auteur : admin
20juin2014

Les rendements brut et net

L’objectif de l’investisseur est de juger de la rentabilité prévisionnelle de son placement immobilier dans l’hypothèse où il paierait le prix demandé par le vendeur.

Il s’agit de calculer les ratios que sont les rendements brut et net selon la formule ci-dessous :

Rendement brut = Loyers / Prix d’achat

Rendement net = Bénéfice net / Fonds propres

Calcul des rendements

Prix d'achat de l'immeuble   CHF 7'500'000
Prêt hypothécaire   CHF 6'000'000
Fond propres injectés   CHF 1'500'000
Etat locatif de l'année   CHF 450'000
Rendement brut CHF 450'000 / CHF 7'500'000 = 6%
Charges d'exploitation 20% de l'état locatif = CHF 90'000
Bénéfice avant intérêts et impôts état locatif - charges d'exploitation = CHF 360'000
Intérêts 2,5% * CHF 6'000'000 = CHF 150'000
Bénéfice avant impôts CHF 360'000 - CHF 150'000 = CHF 210'000
Rendement net avant impôts CHF 210'000 / CHF 1'500'000 = 14%
Impôts Taux d'imposition marginal de 40% = CHF 84'000
Bénéfice net CHF 210'000 - CHF 84'000 = CHF 126'000
Rendement net après impôts CHF 126'000 / CHF 1'500'000 = 8.4%

Soit un rendement brut de 6% pour un rendement net s’établissant  à 8.4%. Nous pouvons conclure à ce stade que l’utilisation de la donnée du rendement brut, certes très simple à calculer, n’apporte pas de réelle base pour prendre une décision d’investissement.

Le montant du prêt hypothécaire est donc capital dans la décision d’investissement, afin de pouvoir appréhender au mieux le risque financier qui va accroître la volatilité des cash flows d’exploitation.

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