Fonds propres

Auteur : admin

Le retrait ou le nantissement LPP

Pour accéder à la propriété, il faut, dans la plupart des cas, obtenir un prêt hypothécaire. Généralement, les organismes de financement exigent un minimum de 20 % de fonds propres. Ces derniers peuvent provenir de votre épargne, de vos titres, de votre avoir du 2ème pilier et/ou du 3ème pilier, d'un prêt d'une tierce personne, de l'augmentation de la dette hypothécaire d'un proche, d'un terrain à bâtir ou de travaux personnels.

Les taux d'intérêts garantis par les placements sont souvent inférieurs au taux minimum LPP. Vous tirez donc avantage à utiliser votre épargne pour financer vos fonds propres. Un autre avantage : le taux rémunérateur de la caisse de pension peut rapporter plus que ce que coûte le prêt hypothécaire, ceci dépend notamment du taux marginal d'imposition.

Exemple théorique et non adapté aux taux actuels

Si CHF 100'000 sont laissés dans la caisse de pension plutôt que de les investir en fonds propres, nous allons (pour compenser le non investissement de CHF 100'000 de fonds propres) créer un prêt hypothécaire de CHF 100'000 avec un taux fixe à 10 ans à 3.60%. Si le taux marginal d'imposition est de 40% (revenu imposable d'environ CHF 150'000) et étant donné que les intérêts du prêt hypothécaire sont déductibles du revenu imposable, vous réaliserez une économie fiscale de 40% sur le taux du prêt hypothécaire. Le taux d'intérêt hypothécaire net sera de 3.60% - (3.60% x 40 %) = 2.16%. La caisse de pension vous offrant, pour exemple, 2.75% vous gagnez 0.59% (net d'impôt) sur votre capital de CHF 100'000.

Ce n'est pas tout

Les intérêts du prêt hypothécaire sont linéaires, vous payerez 2.16% (économie fiscale entendue) sur CHF 100'000 pendant 10 ans, soit CHF 21'600. Au contraire, les intérêts rémunérateurs de la caisse de pension sont composés. Votre compte de caisse de pension affichera en fin de première année CHF 100'000 + (100'000 x 2.75%) = CHF 102'750. L'année suivante, les 2.75% seront comptabilisé sur CHF 102'750, soit après 10 ans un total de CHF 131'165.

Afin d'optimiser votre fiscalité, vous devriez même investir dans votre caisse de pension. En effet, certains établissements financiers permettent l'augmentation de la dette hypothécaire à 90% voire 100% de la valeur du bien immobilier ou du prix d'achat, sous réserve de certaines garanties. Dans cette hypothèse, le cash destiné aux fonds propres servira à racheter des années de cotisations manquantes du 2ème pilier, sous réserve de l'acceptation de la caisse de pension.

En privilégiant, un nantissement de votre caisse de pension, vous obtiendrez les avantages suivants

  • les intérêts supplémentaires de la dette sont tout ou partie couverts par le rendement obligatoire de la caisse de pension
  • les prestations de retraite, de couverture invalidité et de décès augmentent (selon règlement de la caisse)
  • la totalité de ce rachat ainsi que les intérêts supplémentaires de la dette sont déductibles de votre revenu imposable
  • la totalité de la dette (90% à 100%) est en 1er rang
  • après quelques années, vous pouvez retirer la prestation de libre passage afin de diminuer votre dette. Evidemment, un impôt sera perçu, un calcul de rentabilité s'impose, mais en principe l'impôt sur le retrait est moins important que l'économie fiscale réalisée grâce au rachat

Certaines règles non citées sont à respecter afin que vous puissiez bénéficier totalement de cette stratégie. N'hésitez pas à nous consulter.

CALCULATEUR DE POTENTIEL D'ACHAT 

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