Le prêt hypothécaire

Auteur : dl

Le prêt hypothécaire avec des tranches de durées différentes

Une fois le financement hypothécaire obtenu, le futur propriétaire se trouve confronté au choix cornélien du type de taux d’intérêts. Pour rappel, les différentes possibilités les plus courantes sont le taux variable, le taux Libor et le taux fixe.

Si le taux variable n’est quasiment plus utilisé, le taux Libor l’a remplacé et est proposé par la plupart des institutions financières. Les avantages du taux Libor sont : sa transparence (taux publié + marge bancaire = taux client), sa flexibilité de remboursement et son coût actuellement proche de zéro. Ses désavantages sont l’insécurité et les fluctuations du loyer bancaire puisque les conditions d’intérêts sont adaptées généralement tous les 3 mois.

Les taux fixes sont, quant à eux, beaucoup plus sécuritaires, puisque qu’ils ne varient pas pendant la durée choisie, mais n’offrent pas de flexibilité, puisque le prêt ne peut être remboursé, partiellement ou en totalité, sans faire l’objet de calcul de frais et de pénalité.

Choisir d’appliquer le taux Libor à l’intégralité d’un prêt hypothécaire peut se justifier pour des biens de rendement lorsque les loyers perçus permettent une marge d’augmentation de la charge d’intérêts ou pour des résidences propres lorsque la surface financière du débiteur autorise des fluctuations importantes de son budget.

Choisir d’appliquer un taux fixe à l’intégralité d’un prêt hypothécaire procure effectivement le confort d’un loyer arrêté et égal dans le temps mais l’inconnue du taux lors du renouvellement est à prendre en considération car, en cas d’augmentation importante à l’échéance, la différence pourrait mettre en péril les ressources financières du propriétaire.

Pour nuancer les désavantages de l’un ou de l’autre des systèmes, les organismes de financement proposent souvent de panacher les types de taux et les durées en partageant le prêt en plusieurs tranches. Généralement, il est conseillé de sécuriser 50 à 60% du prêt sur une durée longue puis d’opter pour des durées moyennes ou courtes, voire de garder un solde en Libor.

Cette manière de faire procure une flexibilité certaine car elle permet – à chaque échéance de tranche – de revoir sa stratégie de financement  ou de rembourser une partie de la dette. Aussi, le taux moyen du prêt est plus bas puisque les durées courtes sont moins « chères » que les durées longues.

Soit l'exemple ci-dessous pour un prêt hypothécaire de CHF 1'000'000 :

Variante 1

Une tranche en durée fixe 10 ans à 1,80%   CHF 1'000'000
Intérêts CHF 1'000'000 x 1,80% = CHF 18'000

Variante 2

Tranche 1 en durée fixe 10 ans à 1,80%   CHF 600'000
Tranche 2 en durée fixe 5 ans à 1.30%   CHF 300'000
Tranche 3 en Libor à 1,00%   CHF 100'000
Intérêts de la tranche 1 CHF 600'000 x 1,80% = CHF 10'800
Intérêts de la tranche 2 CHF 300'000 x 1,30% = CHF 3'900
Intérêts de la tranche 3 CHF 100'000 x 1,00% = CHF 1'000
Coût annuel total   CHF 15'700
Soit un taux annuel moyen de   1,57%

Si le système des tranches possède des atouts, le point négatif est qu’il rend le débiteur captif de sa banque. En effet, lorsque viendra le moment de renégocier la première tranche arrivant à échéance, d’aucuns pourraient être enclins à proposer de moins bonnes conditions puisque le client n’a pas la possibilité de faire jouer la concurrence et doit rester dans la même institution jusqu’à la fin de la tranche la plus longue.

Pour éviter ces désagréments, il est primordial de connaître la marge bancaire découlant du « rating » appliqué à son dossier. Celle-ci ne devrait pas varier, sauf si sa situation financière se dégrade ou que le bien subit une perte de valeur. Ceci dit, une modification de la politique de crédit du créancier pourrait aussi rendre les conditions de taux moins avantageuses lors d’une renégociation…

En conclusion, il n’existe pas de modèle applicable à tout nouveau propriétaire. Celui-ci devra peser le pour et le contre de chaque formule, anticiper sa situation personnelle future et choisir la solution qui cadre le mieux avec une éventuelle prise de risque ou une recherche de confort et de sécurité.

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