Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un crédit à long terme, garanti par un droit de gage immobilier, qui se réalise par le versement des fonds (en principe en une seule fois) au débiteur qui s’est engagé à payer les intérêts et les amortissements éventuels selon les termes du contrat.

Dans la pratique bancaire, le terme "hypothèque" désigne souvent à la fois le gage, la créance et le document.

La structure du prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire couvre en général 80% de la valeur de votre bien immobilier. Les 20% restant sont les fonds propres. La plupart des organismes de financement scinde cette dette en deux rangs. Le 1^er rang couvre 66.6% de la valeur du bien et le 2^ème rang 13.4%. Le 2^ème rang doit être amorti sur 15 ans mais au plus tard à l’âge de la retraite. Certaines banques offrent un prêt au taux du 1^er rang sur 100% de la valeur du bien si des titres, une prestation libre passage ou autres avoirs sont nantis (mis en garantie).

Critères d'octroi

Les établissements financiers prennent en considération trois critères pour octroyer un financement immobilier :

Vous devez disposez de 20% de fonds propres (dont 10% qui ne proviennent ni de votre caisse de pension, ni de prêts remboursables).
Les charges (intérêts + amortissement + les frais d'entretien) ne doivent pas représenter plus de 33% de vos revenus.
La valorisation du bien qui doit correspondre au prix d'achat pour obtenir un financement à hauteur de 80%.

Calcul du taux d'effort

Afin de déterminer si vos revenus sont suffisants pour l'octroi du prêt, les organismes de financement effectuent généralement le calcul suivant :

Valeur ou prix d'achat du bien immobilier	CHF 1'000'000
Fonds propres 20%	CHF 200'000
Frais de mutation (exemple 5%, variant selon les cantons)	CHF 50'000
Besoin total de fonds propres sans l'impôt sur le retrait éventuel de la LPP et sans les éventuels frais de création de cédule hypothécaire	CHF 250'000

Dette	CHF 1'000'000 - CHF 200'000 =	CHF 800'000
1er rang 66.6%	CHF 666'000 x 5% =	CHF 33'300
2ème rang 13.4%	CHF 134'000 x 5% =	CHF 6'700
Amortissement	CHF 134'000 / 15 =	CHF 8'930
Frais annexes 1% du prix d'achat ou de la valeur du bien (électricité, chauffage, taxe, entretien, assurance bâtiment, ...)		CHF 10'000
* Leasing		CHF 4'800
* Crédit privé		CHF 0
* Pension alimentaire		CHF 0
Total des charges		CHF 63'730
Le total des charges ne doit pas excéder le tiers de vos revenus annuels bruts. Le revenu minimum sera de	CHF 63'730 / 33% =	CHF 193'120