Fonds propres

Auteur : admin

Le manque de fonds propres

Mais que devez-vous faire lorsque, malgré tous vos efforts, vous manquez de fonds propres ? Quelles solutions s’offrent à vous pour mener à bien votre projet ?

Tout d’abord, il nous semble utile de rappeler qu’il est impossible d’acquérir un bien immobilier sans un minimum de fonds propres. Et qu’il est à fortiori illusoire de vouloir être propriétaire sans capitaux propres.

Les futurs propriétaires doivent pouvoir retrouver un niveau d’endettement qui ne mette pas en péril leur situation financière en cas de modification des données initiales. En effet, les acquéreurs qui s’engagent dans un achat avec peu de fonds propres alors que les taux d’intérêts sont bas doivent mesurer les conséquences d’une hausse des taux sur leur budget.

L’acquéreur qui manque de fonds propres, respectivement DL, peut s’adresser à :

  1. Des établissements financiers dont les conditions d’octroi permettent, en fonction de la qualité du dossier, de la nature et de l’estimation de la valeur du bien immobilier, du niveau de revenu du débiteur, de déroger au critère de fonds propres usuel. Certaines banques proposent un financement dès 10% de fonds propres, pour d’autres 15% sont nécessaires.
     
  2. Des établissements qui intègrent dans leur plan financier les frais d’acquisition (environ 5% de la valeur d’acquisition), ce qui  permet de réduire le niveau de fonds propres.
     
  3. Une coopérative de cautionnement immobilier qui propose des financements avec 10% de fonds propres « cash ». Mais dans ce cas, le choix de la banque est limité, le prix d’achat est plafonné et les taux d’intérêts ne sont pas les plus compétitifs du marché. Dans certains établissements financiers, la mise en place d’une caution a un coût qui est de l’ordre de 3%. Par exemple, pour un prêt de CHF 100'000 supérieur aux 80% usuels, la caution coûtera CHF 3'000 en plus et indépendamment des intérêts annuels.

Dans tous les cas cités, un niveau minimum de revenus est nécessaire car il faut toujours respecter le critère du ratio d’endettement, à savoir que les charges (intérêts, amortissement et charges d’entretien) ne doivent pas représenter plus d’un tiers des revenus. Cela est d’autant plus vrai qu’un amortissement contractuel conséquent pourrait être demandé pour réduire à court terme l’endettement, du moins pour la partie de fonds propres manquants.

CALCULATEUR DE POTENTIEL D'ACHAT 

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