Les situations délicates de la vie

Auteur : admin

Le décès et l’immobilier

Il est affectivement difficile d’envisager le décès d’un des propriétaires. Il convient cependant, lorsque tout va bien, de déterminer différents scénarios et de faire en sorte que le bien immobilier puisse être conservé quoi qu’il advienne.

En Suisse, la couverture du risque décès n’est pas systématique lors d’un financement immobilier. Pour cette raison, il est nécessaire de faire une analyse précise afin de mesurer les conséquences d’un tel événement. Il est même conseillé de le faire à chaque changement familial ou professionnel majeur (mariage, naissance, changement d’employeur, etc.)

L’objectif est de s’assurer qu’en cas de décès, le conjoint survivant puisse continuer à jouir du bien. Plus précisément, qu’il s’assure la possibilité financière de le conserver.

De façon générale, en cas de décès, le créancier gagiste (prêteur hypothécaire) procédera à une nouvelle évaluation du risque, en appliquant les mêmes règles d'octroi que si il s'agissait d'une nouvelle acquisition. Pour ce faire, cette analyse se portera entre autre sur le ratio entre les charges théoriques découlant du financement comparé aux nouveaux revenus familiaux (rente de veuve/veuf, etc.), sachant que ce loyer théorique ne doit pas dépasser le tiers des revenus.

Prenons un exemple :

Prix d'achat du bien immobilier   CHF 700'000
Prêt hypothécaire en cours 80% du prix d'achat = CHF 560'000
Revenus cumulés du couple   CHF 125'000

Calcul charges théoriques

Intérêts 5% du prêt hypothécaire = CHF 28'000
Amortissement 13.4% * CHF 700'000 = CHF 93'800 / 15 ans = + CHF 6'250
Frais d'entretien 1% de la valeur du bien = + CHF 7'000
Total des charges   CHF 41'250
     
Soit un taux d'effort de : CHF 41'250 / CHF 125'000 = 33,00%

Admettons que Monsieur décède et que Madame conserve un revenu, plus des rentes de veuve des 1er et 2ème  piliers pour un montant total annuel estimé de CHF 100'000. Le montant des charges reste inchangé à CHF 41'250, mais en divisant ces dernières par le nouveau revenu (CHF 41'250 / CHF 100'000), cela représente maintenant 41,25% des revenus.

Force est de constater que la nouvelle situation nous indique un taux de charges supérieur à la norme. Dès lors, cela ne permettra plus un financement standard et l’organisme financier exigera probablement un amortissement extraordinaire afin de revenir à un montant de prêt qui soit acceptable. En cas d’impossibilité financière, la conséquence pourrait être la mise en location ou encore la vente du bien.

Par contre, en connaissance du risque, il est facile de mettre en place dès le départ une couverture par le biais d’un amortissement indirect couvrant également le risque décès. Le coût de la garantie sera alors intégré dans l’amortissement exigé et n’alourdira pas les charges mensuelles. Dans notre exemple, la nouvelle situation après amortissement d’une partie du prêt sera la suivante (en admettant dans notre exemple un capital versé après impôt de CHF 100'000) :                                               

Prix d'achat du bien immobilier   CHF 700'000
Prêt hypothécaire en cours 80% du prix d'achat = CHF 560'000
Amortissement partiel via le capital décès   - CHF 100'000
Prêt résiduel   CHF 460'000
Revenus et rentes cumulés   CHF 100'000

Calcul charges théoriques

Intérêts 5% du prêt hypothécaire = CHF 23'000
Amortissement Non obligatoire = + CHF 0
Frais d'entretien 1% de la valeur du bien = + CHF 7'000
Total des charges   CHF 30'000
     
Soit un taux d'effort de : CHF 30'000 / CHF 100'000 = 30,00%

Le financement reste donc possible !

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