Bien immobilier de rendement

Auteur : admin

L’actualisation par capitalisation ou valeur de rendement

Il s’agit ici de la méthode permettant de fournir les premières indications quant à la valeur d’un actif immobilier de rendement. Elle se fonde sur le rapport entre le montant des loyers annuels et la valeur de l’immeuble, indiquant ainsi le rendement escompté par l’acquéreur. Pour ce faire, l’expert utilisera un taux de capitalisation, propre à chaque catégorie d’immeubles en fonction de ses caractéristiques, pour déterminer la valeur de rendement brut. Rendement brut qu’il convient ensuite de pondérer en prenant en compte le niveau de fonds propres investis, les charges inhérentes à l’immeuble ainsi que le coût de l’éventuelle hypothèque ayant permis d’acquérir ce bien immobilier. L’avantage de ce mode d’estimation réside dans sa simplicité de calcul, sans prendre en compte l’évolution des loyers ainsi que celle des charges d’entretien et financières liées à la possession de l’immeuble. Rajoutons que la situation fiscale du propriétaire peut influencer fortement la rentabilité de ce type d’investissement, ce qui confirme que le taux de capitalisation pris en référence doit faire l’objet d’une attention toute particulière.

Illustrons la méthode d’évaluation par capitalisation : l’expert prendra en compte les éléments concrets relatifs à l’immeuble que sont l’état locatif annuel, les charges d’exploitation assorties d’un taux de capitalisation des loyers nets estimé à 4.78 % par exemple.                                                           

Loyers bruts annuels    CHF 454'320
Charges d’exploitation -  CHF 104'493
Revenu locatif net CHF 349'827
Loyers nets capitalisés à 4.78 % CHF 7'318'556

L’acquéreur potentiel qui souhaite obtenir un rendement sur les loyers nets de 4.78 % ne devra pas acquérir l’immeuble plus que la valeur arrondie de CHF 7'320'000 pour obtenir ce rendement escompté.

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