Notions juridiques

Auteur : admin

La part de copropriété

En tant que forme particulière de la copropriété, la propriété par étages (PPE) représente elle-même un immeuble. Sa particularité réside dans le fait que le copropriétaire a le pouvoir exclusif d'administrer, d'utiliser et d'aménager certaines parties dites privées du bâtiment.

En principe, le copropriétaire peut disposer librement de sa part de copropriété (il peut par exemple la mettre en gage ou l'aliéner). Un droit de préemption des autres copropriétaires n'existe que s'il a été spécialement prévu et annoté au registre foncier.

Base de la propriété par étages

Seuls les étages ou parties d'étages constitués en appartements ou en locaux commerciaux, formant un tout disposant d'un accès indépendant, et éventuellement des locaux annexes (tels que caves, greniers, garages, locaux de bricolage, etc.), peuvent être l'objet du droit exclusif.

Un parking commun peut également faire l'objet d'une propriété par étages. Les parts de copropriété y afférentes peuvent être attribuées à un étage déterminé, de telle sorte qu'elles ne puissent être vendues ou mises en gage qu'avec l'étage auquel elles sont attribuées.

Les installations et les locaux qui sont aussi utilisés par les autres copropriétaires, tels que la montée d'escaliers ou la buanderie ne sauraient faire l'objet à eux seuls d'une copropriété.

Tel est également le cas du terrain sur lequel l'immeuble est construit, ainsi que les parties de l'immeuble essentielles à l'existence, à la disposition et à la solidité du bâtiment.

Constitution de la propriété par étages

La propriété par étages prend naissance sur la base d'un acte constitutif passé en la forme authentique et inscrit au registre foncier.

L'acte constitutif doit contenir au minimum deux éléments :

  • La délimitation des étages (détermination exacte des pièces qui sont destinées à l'usage commun et de celles qui font l'objet d'un droit exclusif)
  • la quote-part (part pour chaque étage indiquée en centièmes ou en millièmes de la valeur globale de l'immeuble)

La base de calcul pour la valeur de la quote-part prend en considération l'importance de la part de copropriété ainsi qu'un certain nombre d'autres facteurs, tels que la situation de l'immeuble, son ensoleillement, son dégagement, etc. Ces facteurs peuvent augmenter ou diminuer la valeur de la part.

Un feuillet individuel est ouvert pour chaque part de propriété par étages, tandis que le feuillet de base pour l'ensemble de l'immeuble demeure.

Règlement d'administration et d'utilisation

Si un tel règlement est inexistant, chaque copropriétaire peut en exiger un. Ce dernier devra être mentionné au registre foncier.

Dans les limites de la loi, il réglemente, entre autres, les points suivants :

  • Les travaux d'entretien et de rénovation
  • L'aliénation de l'objet
  • La désignation et compétences de l'administrateur
  • La répartition des charges en fonction des quotes-parts
  • L'approvisionnement du fonds de rénovation
  • Les possibilités d'exclusion d'un copropriétaire

Les charges de la copropriété (réparations, réfections, indemnités versées à l'administrateur, impôts et assurances) sont prises en charge par les copropriétaires au pro rata de leur quote-part.

La propriété par étages ne constitue pas une personne morale. Sur le plan interne, elle est proche de l'association, son organe suprême étant l'assemblée des copropriétaires.

Problèmes pratiques lors de la mise en gage de parts de copropriété

Concernant la mise en gage, les règles applicables aux immeubles ordinaires sont aussi valables pour les propriétés par étages.

Des droits de gage peuvent être établis tant sur la globalité de l'immeuble que sur chacune des parts de copropriété. Si chacune d'elles est déjà grevée d'un droit de gage, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-même de tels droits (CCS 648 III).

Il est conseillé d'ouvrir un crédit de construction à l'entrepreneur chargé de la construction de la propriété par étages ou à l'ensemble des copropriétaires. Ces derniers s'engageront en qualité de débiteurs solidaires.

Dès le moment où la planification d'une propriété par étages est à l'étude, des crédits de construction peuvent être accordés sur chacune des unités formant la copropriété.

En pratique, cette manière de faire n'est toutefois guère praticable, car il est très difficile d'attribuer aux différentes unités les travaux effectués.

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