Bien immobilier de rendement

Auteur : admin

La méthode du coût déprécié ou valeur intrinsèque

Calculer la valeur intrinsèque d’un bien immobilier revient à chercher une valeur corrigée du bien construit originellement à laquelle on ajoute la valeur du terrain. Il s’agit de déterminer le volume en m3 d’une construction que l’on multipliera par son coût de construction déterminé en fonction des composantes et matériaux utilisés. On applique ensuite à la valeur calculée une dépréciation appelée "vétusté" et enfin d’y adjoindre la valeur du terrain sur lequel le bâtiment est construit. La valeur du terrain dépend principalement des facteurs de localisation, du type de zone, du coefficient d’utilisation et des paramètres locaux propres à chaque commune ou canton. Il en va de même pour les frais d’acquisition que sont les droits de mutation, de constitution des cédules ou autres garanties, les taxes cantonales ou fédérales et les actes notariés qui n’entrent pas dans la valeur intrinsèque, mais qui modifie la rentabilité d’un investissement immobilier.

Pour illustrer la méthode du coût déprécié ou valeur intrinsèque, prenons comme base de travail un immeuble construit en 1905 et rafraîchi en 2004 sis sur une parcelle de 1'586 m2 d’une très bonne situation et comprenant 16 logements sur six niveaux complétés par 16 places de parc dans des boxses adjacents. Le calcul de la valeur utilise le coût de construction par mètre cube pour ce type d’ouvrage estimé à CHF 850 pour les logements et CHF 375 pour les garages. Le degré de dépréciation pris en compte est de 26% au regard de la vétusté de l’objet.

Logements 7'220 m3 à CHF 850/m3 = CHF 6'137'000
Garages 1’056 m3 à CHF 375/m3 = + CHF 396'000
Coût de reconstruction à neuf   CHF 6'533'000
Dépréciation - 26% * CHF 6'533'000 = - CHF 1'698'580
Valeur du bâtiment   CHF 4'834'420
Terrain et aménagements 1'586 m2 à CHF 1'250/m2 = + CHF 1'982'500
Frais financiers d’acquisition, taxes et imprévus   + CHF 681'692
Valeur estimée de l’immeuble   CHF 7'498'612

 

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