Fonds propres

Auteur : admin

Faut-il investir tous vos fonds propres ?

Que faire si les fonds propres à votre disposition sont supérieurs à 20% + 5 % pour les frais de mutation ? Investir la totalité ou le minimum demandé ? Toute la problématique réside dans la charge fiscale et le rendement de la part non-investie dans le bien.

Charge fiscale et Rendement de la part non investie

En effet, un revenu fictif, soit la valeur locative, calculé suivant les cantons en fonction de critères tels que : la surface habitable, la situation géographique, l’environnement, la qualité et l’équipement de la construction, etc, est ajouté au revenu imposable comme un salaire net supplémentaire. En contre partie, les intérêts débiteurs privés peuvent être déduits (à concurrence du rendement imposable de la fortune mobilière et immobilière augmenté d’un montant de CHF 50'000 quelle que soit la situation de famille).

Donc, plus les fonds propres investis seront importants, plus la dette et ainsi les intérêts débiteurs seront diminués. De ce fait, les impôts sur le revenu augmenteront. A l’inverse, moins les fonds propres investis seront importants plus il y aura d’intérêts à déduire et plus le revenu imposable sera diminué. Cette dernière hypothèse paraît la plus séduisante, mais les intérêts seront tout de même à honorer. En revanche, si les fonds propres qui ne sont pas investis dans le bien immobilier sont placés avec un rendement supérieur au taux hypothécaire, l’opération est viable.

Taux marginal d'imposition

Pour pouvoir déterminer une stratégie efficiente, il est nécessaire de tenir compte du taux marginal d’imposition.

Fonds propres investis en totalité dans un véhicule financier

Le calcul suivant permet de démontrer quel devrait être le revenu minimum d’un placement si la totalité des fonds propres n’était pas investie dans le bien immobilier, mais dans un véhicule financier.

Exemple de financement : le bien convoité coûte CHF 1'000'000, 20% de fonds propres correspondent à CHF 200'000. Pour autant que les revenus soient suffisants pour honorer les charges d’un prêt à 100%, un choix s’impose.

  1. Investir les CHF 200'000 dans le bien immobilier et obtenir un prêt de CHF 800'000.
  2. Obtenir un prêt de CHF 1'000'000 en nantissant et investissant sur un placement les CHF 200'000.

Dans cette deuxième hypothèse, quel devrait être le rendement minimum du placement pour couvrir l’augmentation de CHF 200'000 de prêt ?

Prêt hypothécaire     800'000     1'000'000
Revenu imposable     200'000     200'000
Valeur locative   + 20'000   + 20'000
Revenu imposable brut   = 220'000   = 220'000
Intérêts hypothécaires à 2,60% fixe 10 ans (taux fictif)   - 20'800   - 26'000
Frais d'entretien forfaitaire 20% de la valeur locative   - 4'000   - 4'000
Revenu imposable définitif     195'200     190'000
Diminution du revenu imposable 195'200 - 190'000   = 5'200
Economie fiscale réelle avec un
taux marginal d'imposition de 43.5%
5'200 x 43.50 % = 2'260
Intérêts hypothécaires supplémentaires
de 800'000 à 1'000'000 par année
200'000 x 2.60 % = 5'200
Coût net de l'augmentation pour 10 ans (5'200 - 2'260) x 10 = 29'400
Le rendement (en %, net de frais et d’impôt) minimum de l'investissement de CHF 200'000 pour obtenir 29'400 après 10 ans est de : 1.38%

La diminution de l’impôt sur la fortune n’est pas prise en compte, celle-ci étant de moindre importance.

Notons que dans le cadre du nantissement des avoirs, une valeur de nantissement doit être considérée en fonction du profil d’investissement choisi. Dans cet exemple la valeur est de 100%, toutefois en fonction du type de placement, de par son risque, cette valeur peut varier de 50% à 100%.

Enfin, il faut être attentif au type de placement sélectionné, car souvent le rendement de l’investissement est soumis à l’impôt sur le revenu. Le placement idéal garanti reste le versement maximum autorisé via un produit de 3ème pilier et le rachat d’années de caisse de pension. Mais tous les salariés ne peuvent pas bénéficier de ce dernier.

Dans tous les cas, il est nécessaire de faire coïncider l’échéance du prêt avec celui du placement, car si les taux d’intérêts hypothécaires sont élevés au moment de la renégociation de votre prêt, vous devrez probablement procéder à un amortissement extraordinaire afin de diminuer la dette.

En résumé, aujourd’hui, un minimum de fonds propres devrait être investi dans le bien immobilier pour autant qu’une stratégie soit étudiée dans les moindres détails de rentabilité et de sécurité. Un prêt hypothécaire à 90 % voire 100 % de la valeur du bien ou du prix d’achat est même recommandable pour autant que le bon placement soit trouvé.

CALCULATEUR DE POTENTIEL D'ACHAT 

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