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Auteur : Davina Carrel

Fausse croyance n°1 - " La valeur locative péjore les propriétaires"

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous les avons listées et vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une toute nouvelle série d’articles. Le premier d’entre eux a pour sujet la très controversée valeur locative.

Tout d’abord, qu’est-ce que la valeur locative ? Tout propriétaire d’un bien immobilier qu’il occupe (résidence principale, secondaire ou logement de vacances) doit déclarer un revenu fictif correspondant à ce qu’il pourrait obtenir en le louant, même si, dans la pratique, il est généralement en-dessous des prix pratiqués sur le marché actuel de la location. L’Etat l’avait introduit afin d’éviter une disparité fiscale entre locataires et propriétaires. Elle impacte la fiscalité communale, cantonale et fédérale. En contrepartie, le contribuable peut déduire de son revenu imposable, les intérêts hypothécaires et les charges d’entretien. Bonheur du fédéralisme, chaque canton applique une méthode différente, selon divers facteurs (surface, nombre et affectation des pièces, âge, type de bien, etc.) pour calculer ce revenu théorique.

Mais ladite valeur locative péjore-t-elle vraiment toujours les propriétaires ? Prenons l’exemple d’un couple marié vaudois avec un enfant possédant un appartement construit en 1998 de 130 m2 habitables nets à Epalinges avec un revenu imposable de CHF 150'000. La valeur locative de ce bien, pour l’impôt cantonal et communal, est de CHF 17'976. Partant de l’idée qu’il a un emprunt hypothécaire de CHF 1'000'000 à un taux de 1,25%, il pourra déduire CHF 12'500 d’intérêts passifs et CHF 5'392 à titre de frais d’entretien (forfait). Dans ce cas de figure, les déductions couvrent, à quelques dizaines de francs près, la valeur locative et les propriétaires ne seront ainsi pas péjorés fiscalement. D’autre part, si des travaux d’entretien maintenant la valeur du bien doivent être entrepris, ils pourront déduire les factures y afférentes et non plus le forfait. Si ces travaux s’élèvent à CHF 50'000, le différentiel sera alors de CHF 44'524 (valeur locative – intérêts hypothécaires – travaux). A un taux marginal d’imposition de 35%, le gain fiscal sera de CHF 15'583.

Dans le canton de Vaud, le critère principal permettant de déterminer la valeur locative est le nombre de m2 habitables nets du logement. Si la famille précitée habitait le même appartement mais situé dans une localité dont le prix de marché local est plus bas, elle devrait s’acquitter d’un peu plus d’impôts, car son prêt hypothécaire serait probablement moins important.

Comme précédemment expliqué, chaque canton a ses spécificités, tant pour la détermination de la valeur locative que pour les déductions y relatives. Il est donc primordial de solliciter les conseils d’un spécialiste en financement immobilier afin d’optimiser et de planifier sa fiscalité.

Une réforme est actuellement en cours à Berne visant la suppression de la valeur locative, ainsi que la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien. Cela pourrait être avantageux pour les propriétaires de bien récents et ceux avec un faible emprunt bancaire. Néanmoins, ceux en possédant qui nécessitent des travaux de rénovation seraient perdants. Sans compter que les taux d’intérêt sont actuellement très bas. S’ils devaient remonter, le nombre de péjorés seraient nettement plus important. Mais rien n’étant décidé pour le moment, affaire à suivre !

Pascal Bourgoin, Conseiller à Lausanne
pb@d-l.ch
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